Konut ve çatılı işyeri niteliğindeki taşınmazlar hakkında yapılan kira sözleşmelerinde kira süresinin sona ermesi ile kira ilişkisi sonlanmamaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinde bu konu ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir. Buna göre;
Belirli süreli olarak yapılan konut ve çatılı işyeri kiralarında kira süresi bitiminden en az onbeş gün öncesinde kiracı tarafından sözleşme feshedilmedikçe kira sözleşmesi aynı şartlarla bir yıl uzayacaktır.
Kiraya veren taraf ise sözleşmede kararlaştırılan kira süresinin bitiminden itibaren on uzama yılı geçtikten sonra en az üç ay öncesinde bildirimde bulunmak kaydıyla izleyen kira yılı sonunda kira süresinin sona ermesi sebebiyle sözleşmeyi feshedebilir.
Örneğin; bir yıl süreli olarak yapılan bir konut kirası sözleşmesinde kiraya veren taraf kira süresinin sona ermesi sebebiyle en erken onikinci kira yılı sonunda sözleşmeyi feshedebilecektir.
TBK m.347/2 gereğince belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı taraf her zaman, kiraya veren taraf ise kira sözleşmesi başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra, aksi kararlaştırılmadığı sürece, en az üç ay öncesinde yazılı olarak bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmeyi feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri niteliğindeki taşınmazlar haricinde yapılan kira sözleşmelerinde ise durum daha farklıdır. Bu halde kira sözleşmesi belirli süreli olarak yapılmışsa sözleşme süresi sonunda kendiliğinden sona erecektir. Kira sözleşmesi belirsiz süreli olarak yapılmışsa TBK m.328 ve devamı hükümleri uyarınca belirtilen fesih bildiriminin yerine getirilmesi şartıyla taraflar her zaman sözleşmeyi sonlandırılabilecektir.
Görüldüğü üzere beş yıllık kira süresinin dolması konut ve çatılı işyeri kiralarında bir tahliye nedeni değildir. Somut durum özelinde kanunda düzenlenen diğer tahliye nedenleri mevcutsa kiraya veren taraf elbette kiracı tahliye davası açabilir. Ancak sadece kira süresinde beşinci yılın sona ermesi sebebiyle kiracıya tahliye davası açılamayacaktır.
Ayrıca Türk Borçlar Kanununun 344. ve devamı maddeleri uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmede beşinci kira yılının sona ermesi ile birlikte kira tespit davası açılabilecektir. Kiraya veren taraf kira tespit davası açarak kira bedelinin emsal kira fiyatları doğrultusunda artırılmasını talep edebilecektir.
Av. Oktay Altunkaya
