Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Geçerli Olur?
Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları şunlardır:
- Tahliye taahhütnamesi yazılı olarak düzenlenmelidir.
- Taahhütnamede belirli bir tahliye tarihi belirtilmelidir.
- Taahhütname de düzenleme tarihi bulunmalıdır.
- Tahliye taahhütnamesi kiralananın kiracıya tesliminden sonra düzenlenmiş olmalıdır.
- Kiracıların tamamı tarafından imzalanmalıdır. (Yetkili vekilin düzenlemesi de mümkündür.)
Tahliye Taahhütnamesi Varsa Ne Olur?
Tahliye taahhütnamesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı yazılı bir tahliye taahhütnamesi ile beyan ettiği tarihte kiralananı tahliye edeceğini kiraya verene vaat edebilir. Kiracının belirtilen tarihte kiralananı usulüne uygun olarak tahliye etmemesi halinde kiraya veren otuz gün içerisinde icra veya dava yoluna başvurarak kira sözleşmesinin sonlandırılmasını ve taşınmazın tahliye edilmesini ilgili mahkemeden talep edebilir.
Tahliye Taahhütnamesi Vermek Zorunlu Mudur?
Hayır. Yazılı tahliye taahhütnamesi kiracının iradesi ile düzenlediği ve kiraya verene taahhütnamede belirttiği tarihte kiralananı boşaltacağını beyan eden bir belgedir. Kiracının rızası olmaksızın kendisinden tahliye taahhütnamesi alınması mümkün değildir.
Tahliye Taahhüdüne İtiraz Edilir Mi?
Yazılı tahliye taahhütnamesine itiraz edilebilir. Örneğin; kendisinden hukuka aykırı olarak tahliye taahhütnamesi alındığını düşünen kiracının takip veya dava öncesi itirazının mümkün olduğu gibi; kendisine karşı başlatılan dava veya icra takibi sırasında, süresi içerisinde, tahliye taahhüdüne itiraz edebilmekte mümkündür. Özellikle icra takibi veya dava sırasında yazılı tahliye taahhüdüne itirazda bulunurken hangi hususlara (imza, tahliye tarihi, düzenleme tarihi, borca ilişkin itiraz, şekli itirazlar vs.) itiraz edildiği açık ve kesin bir biçimde belirtilmelidir.
Boş Tarihli Tahliye Taahhüdü Geçerli Midir?
Boş tarihli veya tamamen boş olan yazılı bir tahliye taahhüdüne kiracının sadece imza atması, diğer kısımlarının doldurulmaması halinde, tahliye taahhüdü kural olarak geçerlidir. Burada kiracının boş tahliye taahhüdüne imza atması kiraya verene olan güven ilişkisi kapsamında gerçekleştirilen bir davranış olarak değerlendirilir. Ve kiracının bu güveninin sonuçlarına katlanması beklenmektedir.
Ancak kiracı kiraya verenin bazı bölümleri boş olarak düzenlenmiş tahliye taahhüdünü aralarında kararlaştırılan hususlara aykırı olarak doldurulduğunu yazılı delille ispat ederek geçersizliğini sağlayabilecektir. Yine, irade sakatlığı halleri (aldatma, korkutma, hata) kapsamında kendisine boş tahliye taahhüdünün imzalatıldığını iddia eden kişi, öğrenme veya korkutmanın ortadan kalktığı tarihten itibaren, bir yıl içerisinde kiraya verene bu konuyu içerir bir bildirimde bulunarak (Noter aracılığıyla yapılması ispat açısından faydalı olacaktır.) tahliye taahhüdü ile bağlı olmadığını bildirmelidir.
Tahliye Taahhütnamesi Ne Kadar Sürede İşleme Konulur?
Yazılı tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihten itibaren bir ay içerisinde kiraya verenin icra veya dava yoluna başvurması gerekmektedir. Bu süre hak düşürücü süre niteliğindedir. Dolayısıyla bu süre içerisinde işlem yapılmaması halinde kiraya verenin tahliye taahhüdüne dayanarak dava veya icra yoluna başvurması mümkün değildir.
Tahliye Taahhütnamesine Hangi Tarih Yazılır?
TBK m.352/1 kapsamında düzenlenen yazılı tahliye taahhüdünde düzenleme tarihi ve kiralananın tahliye edileceği belirtilen tarihin açık ve kesin bir şekilde yazılması gerekmektedir. Yine, yazılı tahliye taahhütnamesinde ilgili kira sözleşmesine ilişkin bilgilerinde (kira süresi, tarih aralığı, kiralanana ilişkin bilgiler vs.) belirtilmesi faydalı olacaktır.
Kira Süresi Bitmeden Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Sağlanabilir Mi?
Evet. TBK m. 352/1 gereğince; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” denmektedir. Buna göre yazılı tahliye taahhüdünde kira süresi bitmeden önceki bir tarihin kararlaştırılması da mümkündür.
Yeni Malik Tahliye Taahhüdüne Dayanabilir Mi?
Yeni malik TBK m.310 gereğince kiralananın edinimi tarihi ile önceki kiraya veren ile kiracı arasında gerçekleştirilen kira sözleşmesinin aynı koşul ve maddelerle taraf olacaktır. Dolayısıyla yeni malik önceki kiraya verene kiracı tarafından verilmiş yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi veya dava yoluna başvurabilecektir.
Tahliye Taahhütnamesini Her Yıl Yenilemek Gerekir Mi?
Yazılı tahliye taahhütnamesinde belirli bir tahliye tarihi belirtilir. Dolayısıyla bu sürenin sonunda kiracının kiralananı boşaltmaması ve kiraya verenin de adli yollara başvurmaması halinde tahliye taahhüdü geçerliliğini yitirecektir. Bu anlamda kiracı tarafından yeni bir yazılı tahliye taahhütnamesi düzenlenmesi gerekmektedir. Diğer bir deyişle tahliye taahhüdünün kiraya veren için sağladığı korumanın devam edebilmesi için kiracı tarafından taahhüt edilen tahliye tarihinin sona ermesi ile periyodik olarak yenilenmesi gerekir. Ancak kanun maddesinin kiraya veren tarafından kiracıyı devamlı olarak baskı altında tutacak şekilde tahliye taahhüdünün istenmesi dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacaktır. Yargıtay bu konuda somut olaya göre değerlendirme yapılması gerektiği yönünde kararlar vermektedir.
Yazılı Tahliye Taahhütnamesi ile Kiralananın Tahliyesine İlişkin Yargıtay Kararları
Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez. (Yargıtay 12. HD., E. 2020/1175 K. 2020/2309 T. 9.3.2020)
“Davacı 20/11/2018 tarihinde başlatmış olduğu icra takibi ile, 22/05/2018 tanzim ve 30/10/2018 tahliye tarihli adi yazılı belgeye dayanarak taşınmazın tahliyesini istemiştir. Davalı kiracı, süresi içinde yapmış olduğu itirazında, kira sözleşmesinin aslında tahliye taahhütnamesi ile aynı gün yapıldığını, ancak baskı ile tahliye taahhütnamesindeki tarihinin daha sonraki bir tarih olarak gösterildiğini belirterek, tahliye taahhüdündeki tarihe açıkça itiraz etmiştir.
İcra takibine dayanak oluşturan tahliye taahhüdü, noterlikçe tanzim veya tasdik edilmiş değildir. İİK.nın 275.maddesi ve 04.12.1957 tarih, 11/26 sayılı İBK gereğince alacaklı, imzası ikrar olunsa bile tarihi inkar edilen tahliye taahhüdüne dayalı olarak itirazın kaldırılmasını isteyemeyeceğinden uyuşmazlığın halli yargılamayı gerektirir.
Somut olayda, davalı kiracı tanzim tarihine karşı çıkmış olmakla, uyuşmazlığın yargılamayı gerektirdiği gözetilerek itirazın kaldırılması isteminin reddine dair verilen ilk derece mahkemesi kararında herhangi bir isabetsizlik görülmemiş, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermek gerekmiştir.” (İzmir BAM, 12. HD., E. 2019/1644 K. 2020/429 T. 5.3.2020)
“Yapılan açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; davacı vekili davalı …’un dava konusu taşınmazda 05.03.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince aylık 3.350TL kira bedeli ile kiracı olduğunu, davalının dört yıldır kiracı olarak bulunduğu işyerini son dönem başından sonra verdiği 14.03.2013 tarihli taahhütname ile 04.03.2014 tarihinde boşaltacağını kayıtsız ve şartsız olarak kabul ettiğini, davalının yazılı taahhüdüne uymadığını ileri sürerek taahhüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili, davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını, davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön şartı olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş ise de;
Yukarıda da belirtildiği üzere TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu durumda mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” (Yargıtay HGK., E. 2017/975 K. 2021/1108 T. 28.9.2021)
Av. Oktay Altunkaya
