Kira tespit davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi için açılan bir dava çeşididir. Kira tespit davasının hangi koşullarda açılabileceği TBK m.344 ve m.345 dahilinde açıklanmıştır.
TBK m.345/1 uyarınca kira tespit davasının her zaman açılması mümkündür. Bu konuda herhangi bir şüphe bulunmamaktadır. Ancak TBK m.344/3 kapsamında emsal kira fiyatları doğrultusunda kira bedelinin belirlenmesi amacıyla açılan kira tespit davalarında en erken 5 yıllık kira süresinin (ya da ilerleyen her beş yıllık kira döneminin) sona ermesini izleyen kira yılı için mahkemeden tespit talebinde bulunulması gerekmektedir. Aksi halde kiraya veren tarafın talebi kabul edilmeyecektir.
Örneğin, taraflar arasında 01.06.2018 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli olarak konut kirasına ilişkin kira sözleşmesi yapıldığını varsayalım. Bu halde kiraya veren tarafın TBK m.344/3 uyarınca kira bedelinin tespitini talep ettiği kira dönemi en erken 01.06.2023-31.05.2024 tarih aralığı olmalıdır. Kiraya verenin henüz üçüncü kira yılı (01.06.2020-31.05.2021) için kira tespiti talep etmesi durumunda taraflar arasında yapılan kira sözleşmesi hükümleri saklı kalmak kaydıyla, tüketici fiyat endeksinin oniki aylık ortalaması, kiralananın durumu ve hakkaniyete göre kira bedeli tespit edilebilecektir. Bu durumda kiraya veren tarafın beklentilerini karşılamayabilecektir.
İlk 5 yıllık kira süresi için açılan kira tespit davalarında mahkeme tarafından taraflar arasındaki kira sözleşmesi maddeleri de dikkate alınarak TBK m.344/1,2,4 hükümleri gereğince kira bedeli tespiti yapılabilecek, fakat emsal kira bedelleri göz önünde bulundurulmayacaktır.
Tekrar belirtmemiz gerekirse; kira tespit davasının her zaman açılması mümkündür. 5 kira yılının geçmesinin beklenilmesine gerek yoktur. Burada önemli olan husus açılan davada kira tespiti yapılması talep edilen tarih aralığıdır.
Av. Oktay Altunkaya
