İmar Kanunu m.21/1 gereğince, bazı istisnalar haricinde, tüm yapılar için öncesinde yapı ruhsatı alınması zorunludur. Yapı ruhsatı verilmesi konusunda yetkili makam belediye ve valiliklerdir. Ruhsat alınan bir yapıda değişiklik yapılması halinde de yeniden ruhsat alınması kural olarak zorunludur. Yapı ruhsatı alınmaksızın bir inşaat yapılması durumunda imar kurallarına aykırılık sebebiyle para cezası, mühürleme, yıkım gibi yaptırımlarla karşılaşılabilecektir.
Burada yapı kavramının tanımlanması ve sınırlarının tam olarak belirlenmesi de önemlidir. Keza yapı olarak kabul edilmeyen bir eserin yapı ruhsatına tabi olmayacağı da doğal olarak söylenebilir.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 5. maddesine göre yapı; karada ve suda, sürekli veya geçici, resmi ve özel yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve hareketli tesislerdir. Örneğin; bina, fabrika, depo, stadyum, köprü, yol, istinat duvarı, direk, garaj bir yapıdır.
Bir şeyin yapı olarak kabul edilmesinde iki husus göz önünde bulundurulur. Bunlar:
1- İnsan eliyle yapılma unsuru
2- Toprağa sabit veya toprakla sıkı bir bağlantısı olma unsuru
Yüksek mahkeme kararları uyarınca çit, tel örgü, hendek, parmaklık ve bazı pergola türleri yapı olarak kabul edilmemesi sebebiyle ruhsata tabi değildir.
“..Yukarıda yer verilen maddelerin birlikte değerlendirilmesinden, pergola ve benzerlerinin yapımının ruhsata tabi olmadığı, ancak bu nitelikteki imalatların ruhsata tabi olmadığının kabul edilebilmesi için genel olarak imar mevzuatında düzenlenen yapı tanımı kapsamında inşa edilmemiş olması, etrafı açık, gölgelik amacına yönelik olarak ve bina cephesini değiştirmeyecek şekilde, dolayısıyla kapalı alan oluşturmayacak şekilde, hafif yapı malzemeleri ile yapılmış olması gerekmektedir.” (Danıştay 6. D., E. 2019/4505, K. 2020/3147, T. 4.3.2020)
Peki ruhsat alınmasına gerek olmayan yapılar nelerdir?
1-) Ruhsat Gerektirmeyen Basit Tamir ve Tadilatlar:
İmar Kanunu m.21/3 uyarınca; boya, iç ve dış sıva, derz, badana, doğrama, döşeme, tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri, çatı onarımı ve mevzuata uygun olarak yapının taşıyıcı unsurunu etkilemeyen diğer tadilat ve onarımlar ruhsata tabi değildir.
Yerleşik Danıştay uygulamasına göre tadilat ve onarımın taşıyıcı unsurları etkileyip etkilemediği ve yeni bir kapalı alan oluşturup oluşturmadığı hususları göz önünde bulundurularak ruhsata tabi olup olmadığı belirlenmektedir.
“…dava konusu işyerinin dış cephesindeki doğrama çerçevesinde ve camlarında yapılan değişikliğin, taşıyıcı elemanları ve unsurları etkilemediği, bağımsız bölümün brüt alanını ve niteliğini değiştirmediği dolayısıyla işleme konu tadilatın ruhsat gerektiren bir yapı niteliğinde olmadığı anlaşıldığından, dava konusu encümen kararında hukuka uyarlık, aksi yöndeki İdare Mahkemesi kararının bu kısmında hukuki isabet bulunmamaktadır.” (Danıştay 6. D., E. 2019/6868, K. 2020/4106, T. 07.05.2020)
“..Uyuşmazlıkta, dava dosyasında yer alan tutanak ile fotoğrafların birlikte değerlendirilmesinden; işleme konu imalatların 20×4 metre ölçülerinde ve 4.5 metre yüksekliğinde olduğu, yukarıda tanımına yer verilen, bina cephesini değiştirmeyecek şekilde, hafif yapı malzemeleri ile yapılmış pergola niteliğinde olmadığı gibi ilgili mevzuatta düzenlenen sundurma veya ruhsat gerektirmeyen basit tamir ve tadil niteliğinde olmadığı, ayrıca yan bahçe mesafeleri içerisinde yapıldığı ve 2. derece arkeolojik sit alanında yapıldığı hususları birlikte değerlendirildiğinde, imalatın ruhsat gerektiren yapı niteliğinde olduğu sonucuna varıldığından, dava konusu işlemde hukuka aykırılık, işlemin iptali yolunda verilen İdare Mahkemesi kararında hukuki isabet görülmemiştir.” (Danıştay 6. D., E. 2019/4505, K. 2020/3147, T. 4.3.2020)
2-) Köylerde Yapılacak Yapılar:
İmar Kanunu m.27/1 gereğince; belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak market, manav, fırın, köy kahvesi, lokanta, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı aranmayacağı belirtilmiştir.
Ancak yapılacak olan yapıların öncelikle etüt ve projelerinin valilik onayına sunulması, valilik onayının ardından da ilgili muhtarlığa bildirimi ve bu yapıların kültürel ve mimari özelliklere, sağlık, sanat ve fen kurallarına uygun olduğuna dair görüş alınması zorunludur.
Görüldüğü üzere kanun koyucu köy yerleşik alanlarında ve civarında inşa edilecek yukarıda belirttiğimiz yapılar için yapı ruhsatı aramamış fakat özel bir usul öngörerek bu yapılarında denetiminin sağlanmasını amaçlamıştır.
Ayrıca İmar Kanunu’nun 8-ğ maddesi uyarınca; büyükşehir belediyesi sınırının il sınırı olması nedeniyle mahalleye dönüşen ve nüfusu 5.000’in altında kalan yerlerin, kırsal yerleşim özelliğinin devam edip etmediğine büyükşehir belediye meclisince karar verileceği, büyükşehir belediye meclisince aksine bir karar alınmadıkça, uygulama imar planı yapılıncaya kadar bu alanlardaki uygulamaların da İmar Kanunu m.27 hükümlerine göre yürütüleceği düzenlenmiştir.
3-) İskan Dışı Alanlarda Yapılacak Olan Seralar
İmar Kanunu m.27/2 uyarınca; belediye ve mücavir alanlar içinde veya dışındaki iskan dışı alanlarda yapılacak tarımsal amaçlı seralar, entegre tesis niteliğinde olmamak ve ilgili İl Tarım ve Orman Müdürlüğünden uygun görüş alınmak koşuluyla yapı ruhsatı aranmadan yapılabilir. Fakat ilgili kanun maddesinin devamında yapılacak yapının etüt ve projelerinin ruhsat vermeye yetkili idarece incelenmesi, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olmasının zorunlu olduğu belirtilmiştir.
4-) Kamu Kuruluşlarınca Yaptırılacak Olan Enerji, Sulama, Tabii Kaynaklar, Ulaştırma Hizmetleri ile İlgili Tesisler
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği m.37/4 uyarınca; kamu kuruluşlarınca yapılan veya yaptırılacak olan enerji, sulama, tabii kaynaklar, ulaştırma ve benzeri hizmetler ile ilgili tesisler ve bunların müştemilatı için ruhsat alınmasına gerek olmadığı, yatırımcı kamu kuruluşunca yazılı olarak ilgili idareye, inşaata başlandığının bildirilmesinin yeterli olduğu düzenlenmiştir.
5-) Şantiyeler
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.63/1 gereğince, şantiye binası için yapı ruhsatı aranmaz. Fakat şantiyenin inşaat tamamlandıktan sonra kullanılabilmesi için, şantiye binasına plan ve mevzuat kapsamında yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni alınması şarttır.
Av. Oktay Altunkaya
