Site ve apartmanlarda yönetim kurulu veya yöneticilerin görevleri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nunda kısaca sitenin genel yönetim işlerinin görülmesi, defter tutulması, belgelerin saklanması, işletme projesinin (tahmini bütçe) yapılması olarak belirtilmiştir. Site yönetimi bu görevlerini yerine getirirken yaptığı iş ve eylemlerden dolayı kat maliklerine karşı sorumludur.
Yönetici veya yönetim kurulu kat malikleri kurulu tarafından seçilir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.41/1 uyarınca; kat malikleri kurulunun yöneticiyi görev süresi boyunca sürekli olarak denetleyeceği ve haklı bir nedenin oluşması durumunda yöneticiyi her zaman değiştirebileceği açıklanmıştır.
Kat malikleri kurulu yöneticiyi denetim görevini, kat malikleri arasından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçeceği bir denetçiye veya denetim kuruluna verebilir. Bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında belirlenen tarihlerde, yönetim planında herhangi bir tarih kararlaştırılmamışsa, her yıl Ocak ayında kat malikleri kuruluna sunacağı bir raporla denetimin sonucunu ve sitenin yönetim tarzı hakkındaki görüşlerini bildirecektir. Denetçi tarafından hazırlanan denetim raporu kat maliklerine taahhütlü mektup ile gönderilmelidir.
Hesapların denetlenmesi için yönetim planında bir tarih kararlaştırılmışsa bu tarihlerde, yönetim planında herhangi bir tarih kararlaştırılmamışsa hesap denetlemesi her üç ayda bir yapılır. Ayrıca haklı bir nedenin oluşması durumunda hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.
Kat malikleri kurulu yöneticiyi denetleme görevini denetçiye veya denetim kuruluna devretmesi halinde; gelir ve giderleri inceleme ve denetleme görevi denetçiye aittir. Bu halde kat malikleri kural olarak denetçi veya denetim kurulu aracılığıyla gelir ve giderleri inceleyebilecek, yönetim planında ve kanunda belirtilen tarihlerde denetçi ve yönetici tarafından bilgilendirilecektir.
Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 39. maddesinde yöneticinin kat malikleri kuruluna hesap verme yükümlülüğünden bahsedilmiştir. İlgili hükümde; yöneticinin, yönetim planında belirtilen tarihlerde, yönetim planında herhangi bir tarih belirlenmemişse, her yıl Ocak ayında sitenin veya apartmanın faaliyetleri kapsamında elde edilen gelir ve yapılan giderlerle ilgili kat malikleri kuruluna hesap verileceği belirtilmiştir.
Ayrıca KMK m.39/2 gereğince kat maliklerinin sayı olarak yarısının talebi olması durumunda her zaman gelir ve giderlerle ilgili hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilecektir. Bu şartların mevcut olması durumunda yöneticinin gelir ve giderlerle ilgili hesap verme zorunluluğu bulunmaktadır.
Özetle, kat malikleri sitenin veya apartmanın gelir ve giderlerini inceleme yetkisine sahiptir. Ancak kat malikleri tek başına veya her istediği zamanda yöneticiden gelir ve giderleri göstermesini isteyemez. Sitenin veya apartmanın gelir ve giderlerini incelemek isteyen kat malikleri yönetim planında ve mevzuatta belirtilen usuller doğrultusunda inceleme talebinde bulunmalıdır.
Av. Oktay Altunkaya
