Taşınmaz alım-satımlarında; alıcı ve satıcı ile gayrimenkul danışmanı arasında yapılan sözleşmelerin hukuki niteliği simsarlık sözleşmesidir. Taşınmaz simsarlığı sözleşmesine halk arasında emlak komisyon sözleşmesi de denilmektedir. Simsarlık sözleşmesi TBK m.520 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.520 gereğince; “Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.” hükmü mevcuttur. Emlakçı, bir taşınmazın genel olarak satılmasına, satın alınmasına, kiralanmasına aracılık ederek taraflar arasında (satıcı ile alıcı, kiraya veren ile kiracı vs.) sözleşme kurulmasını (taşınmaz satış sözleşmesi, kira sözleşmesi vs.) sağlayan kişidir.
TBK m.521 uyarınca emlakçı gerçekleştirdiği aracılık faaliyeti sonucunda taraflar arasında sözleşme kurulması ile ücrete hak kazanacaktır.
Peki emlak komisyon sözleşmesi nasıl yapılmalıdır? Sözlü olarak yapılan emlak komisyon sözleşmeleri geçerli midir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 520. maddesinin üçüncü fıkrası kapsamında emlak komisyon sözleşmelerinin yazılı olarak yapılmadığı sürece geçerli olmayacağı belirtilmiştir. Bu anlamda emlak komisyon sözleşmelerinin yazılı olarak akdedilmesi geçerlilik şartıdır. Emlak komisyon sözleşmeleri adi yazılı olarak yapılabileceği gibi noterde resmi şekilde de yapılabilir. Sözlü olarak yapılan emlak komisyon sözleşmeleri geçersizdir.
Bu konu hakkında bazı Yargıtay kararları aşağıdaki şekildedir:
“BK. 404/son maddesi, gayrimenkul tellallığı sözleşmesinin yazılı şekilde düzenlenmesini geçerlilik şartı olarak öngörmüş olup, başkalarına ait taşınmazlar yönünden bu tür sözleşmeler yapılamayacağına ilişkin herhangi bir yasal düzenleme yoktur. Davada dayanılan 14.09.2007 tarihli sözleşme bu haliyle geçerlidir. Davacı, bu sözleşmeye dayanarak davalının paydaşı olduğu taşınmazın satışı için gereken çalışmaları yaptığına ve üçüncü şahsa satıldığına göre davacı sözleşmede kararlaştırılan ücretten sorumludur. Mahkemenin bu hususu göz ardı ederek davanın kısmen reddine karar vermiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.” (Yargıtay HGK, 07.10.2009 tarihli, 2009/392 E. – 2009/410 K. sayılı)
“Davacı gayrimenkul komisyoncusu olarak kiralanmasına aracılık yapmaya yetkili olduğu gayrimenkulü, davalıya gösterdiklerini ve davalının bu gayrimenkulü kiralanmasına rağmen komisyon ücretini ödemediğini ileri sürerek bu davayı açmış ve 16.9.2010 tarihli “hizmet ve komisyon anlaşması“ başlıklı belgeyi ibraz etmiştir. Anılan belgede sadece davalının imzası bulunmaktadır. Bu durumda taraflar arasında her iki tarafın imzasını taşıyan yazılı bir tellallık sözleşmesi bulunmamaktadır. Taşınmaz mal tellallığına ilişkin sözleşmenin yazılı olarak yapılması zorunluluğu vardır. BK’nın 404. maddesinde öngörülen yazılı şekil, geçerlilik şartı olup, bu şartta uyuşmadan yapılan tellallık sözleşmesi geçersizdir. Şekil şartı, mahkemece resen dikkate alınmalıdır. Bu nedenle taşınmazın kiralanmasına ilişkin tellallık sözleşmesinde öngörülen yazılı şekle uyulmaması nedeni ile sözleşme geçersiz sayılacağından davacının bedel talebine hakkı bulunmamaktadır.” (Yargıtay 13. H.D., 18.12.2014 tarihli, 2014/6447 E. – 2014/40805 K. sayılı)
Av. Oktay Altunkaya
