6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 3. fıkrası uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira süresinde beş yılın sona ermesinin ardından, taraflarca bu konuda herhangi bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, kiraya veren taraf kira bedelinin tespiti davası açarak kira bedelinin artırılmasını talep edebilir.
Açılan kira bedelinin tespiti davasında mahkeme tarafından kira bedeli, tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralanan taşınmazın durumu ve emsal kira fiyatları dikkate alınarak hakkaniyete uygun şekilde belirlenecektir.
Uygulamada “eski kiracı indirimi” olarakta ifade edilen hakkaniyet indirimi; kiralananın serbest piyasa koşullarında boş şekilde kiralanabileceği kira fiyatı belirlendikten sonra halihazırda kiracı olan kişinin, eski kiracı olması sebebiyle belirlenen kira bedelinde yapılan indirimi ifade eder.
Hakkaniyet indiriminin hangi oranda yapılacağına dair mevzuatımızda herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır. Kira tespit davalarında hakkaniyet indiriminin ne şekilde uygulanacağı yüksek mahkeme içtihatları doğrultusunda belirlenmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 22.09.2021 Tarih, 2021/5455 Esas ve 2021/8864 Karar sayılı ilamında; “…Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken; en son ödenen aylık kira bedeline endekse (oniki aylık ortalamalara göre TÜFE oranı) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir. …Buna göre; mahkemece, taşınmazın galip vasfının çatılı işyeri olduğu tespit edildiği takdirde, yeniden bilirkişi görüşüne başvurulması ve belirlenecek kira bedelinden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %5 – %20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapması gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” denilmektedir. (Hakkaniyet indiriminin %5 – %20 oranında yapılmasına dair benzer içtihatlar Yargıtay 3. HD. 2021/3000 E.-2021/6064 K., Yargıtay 3. HD. 2017/7477 E.-2019/4254 K, Yargıtay 3. HD. 2017/7082 E.-2019/3754 K.)
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/974 Esas – 2021/1058 Karar sayılı ve 21.09.2021 tarihli kararında, beşinci yılı sona eren kira sözleşmesi kapsamında mahkemece %5 oranında yapılan eski kiracı indirimi az bulunmuştur. İlgili kararda bu konu şu şekilde ifade edilmiştir:
“…01.01.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde…mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; davaya konu olan taşınmazın konumu, kullanım alanı, vasfı, yapısal özellikleri, ekonomik şartlar, kira parasındaki fevkalade artışlar, mecur çevresindeki meydana gelen sosyal ve ekonomik değişmeler vb. sebepler dikkate alınarak, çevresindeki emsal taşınmazlardaki rayiçlerine göre, 01.11.2013 tarihinden itibaren boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği aylık kira bedelinin net 20.000 TL olduğu tespit edilmiştir. Bilirkişilerin taşınmazın serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi halinde getireceğini bildirdikleri kira bedelinden, mahkemece uygun ve makul bir indirim yapılarak kira bedelinin tespiti yoluna gidilmesi gerekir. Mahkeme tarafından bilirkişilerce tespit edilen bedelden hak ve nesafete göre bir miktar indirim yapılarak kira bedelinin net 19.000 TL (brüt 23.750 TL) olarak belirlendiği anlaşılmaktadır. 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca hak ve nesafet ilkesi gözetilerek bilirkişi tarafından belirlenen kira bedelinden yapılan indirim miktarı yeterli olmadığı gibi, bu miktara hükmedilme nedenlerine ilişkin gerekçeye de kararda yer verilmediği görülmektedir. Başka bir anlatımla davalının eski kiracı olması nedeniyle hakim tarafından hak ve nesafete uygun bir kira parasına hükmedilmesi gerekirken sebebi belirtilmeden az indirim yapılarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru olmamıştır.”
Ankara () Sulh Hukuk Mahkemesinin 2024 yılında verdiği güncel bir kararı şu şekildedir;
“…Dava konusu, … adresinde bulunan işyeri / depolu dükkan nitelikli taşınmazla ilgili taşınmazdaki kiracılık ilişkisinin 10.03.2018 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile başladığı…objektif kriterlere uygun, denetime elverişli, konusunda uzman bilirkişiler tarafından hazırlanan raporda taşınmazın aylık kira bedelinin net 6.500,00 TL olarak belirtildiği, davalının eski kiracı olması sebebiyle bu bedel üzerinden %10 hakkaniyet indirimi yapıldığında net 5.850,00 TL’ye tekabül ettiği anlaşıldığından davanın kısmen kabulüne ilişkin aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur…”
Bir başka Ankara () Sulh Hukuk Mahkemesinin, taraflar arasında 16 yıldır devam eden kira sözleşmesi kapsamında 2023 yılında verdiği güncel bir kararında ise;
“…Mahkememizce incelenen dosya kapsamı, tarafların beyanları, bilirkişi raporu, dosyadaki tüm belgeler birlikte değerlendirildiğinde; uyuşmazlık konusunun 03/11/2022 tarihinden itibaren tespit edilecek kira tutarına ilişkin olduğu, dava konusu … adresinde bulunan ve konut olarak kullanılan taşınmazla ilgili olarak, taraflar arasındaki kiracılık ilişkisinin 03/11/2006 tarihinde başladığı, 03/11/2022-03/11/2023 tarihleri arasındaki dönemin son kira bedelinin aylık net 875,00 TL ödendiği, davacı tarafın başlayacak yeni dönem olan 03/11/2022-03/11/2023 dönemi için aylık net 3.500,00 TL kira talebinde bulunduğu, tespit olunacak kira parasının 03/11/2023 tarihinden itibaren geçerli olacağı, bilirkişi tarafından yapılan inceleme ve değerlendirme ile taşınmazın içinde bulunulan kira dönemi başlangıcı olan 03/11/2022 tarihinde serbest piyasa koşullarında boş olarak kiraya verilmesi durumundaki değerinin net 3.500,00 TL olduğunun, tespiti istenen 03/11/2022-03/11/2023 kira döneminin başlangıcı olan 03/11/2022 tarihi itibariyle serbest piyasa koşullarında boş olarak kiraya verilmesi durumunda değerinin net 3.500,00 TL olabileceğinin tespit edildiği, davalının eski kiracı olması nedeniyle tespit edilen miktar üzerinden hak ve nesafet kuralları gereğince indirim yapılması gerektiğine kanaat getirilmekle; açılan davanın kısmen kabulü 03/11/2022 tarihinden itibaren dava konusu taşınmazın hak ve nesafet kuralları gözetilerek net 3.150,00 TL olarak (%10) tespitine karar vermek gerekmiş aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir…”
Ayrıca kira tespit davası sonucunda mahkemece TBK m.344/3 uyarınca belirlenecek olan kira bedeli; somut uyuşmazlıkta en son ödenen kira bedeline, on iki aylık Tüketici Fiyat Endeksi ortalaması oranında artış yapılması suretiyle elde edilecek bedelden düşük olamayacaktır(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 22.09.2021 Tarih, 2021/5455 Esas ve 2021/8864 Karar sayılı içtihadı).
Sonuç olarak, kira tespit davalarında TBK m.344/3 ve istikrarlı yüksek mahkeme kararları uyarınca belirlenecek kira bedelinde hakkaniyet indirimi yapılması kural olarak zorunludur. Yüksek mahkeme içtihatları doğrultusunda hakkaniyet indirimi, somut uyuşmazlık kapsamında hakimin takdirine bağlı olmak üzere, %5 ile %20 oranında yapılması gerekmektedir.
Av. Oktay Altunkaya
