Apartman ve sitelerin olağan işlerinin görülebilmesi ve devamlılığının sağlanabilmesi için yönetici veya yönetim kurulu tarafından aidat toplanması bir zorunluluktur. Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olan taşınmazlarda emredici kanun hükümleri saklı kalmak kaydıyla, yönetim planında aksi kararlaştırılmadıkça tüm kat malikleri ortak giderlere katılmakla yükümlüdür.
Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu m.22 gereğince aidat borcunu ödemekle yükümlü olan asıl taraf kat malikidir. Her ne kadar KMK m.22 kapsamında kiracının da aidat borcundan sorumlu olduğu belirtilse de; kanun maddesinin devamında kiracının aidat borcundan sorumluluğunun kira borcu ile sınırlı olduğu beyan edilmiştir. Örneğin; aidat borcunun ödenmediği takvim ayında kiracı taraf kiraya verene karşı kira borcunu ödemişse artık yönetici tarafından aidat borcu kiracıdan talep edilemeyecektir.
Buraya kadar bahsettiğimiz hususlar Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kiracının aidattan sorumluluğu ile ilgilidir.
Aidat ödeme yükümlülüğü ile ilgili bir diğer konu kiracı ile kiraya veren arasında yapılan kira sözleşmesindeki hükümlerdir. Uygulamada da görüldüğü üzere kira sözleşmelerinde genellikle kiralanan taşınmaza ait aidat ödemelerinin kiracı tarafından yapılacağı kararlaştırılmaktadır. Kira sözleşmeleri kapsamında aidat ödemelerinin kim tarafından yapılacağı veya aidattan kiracının sorumlu olacağına dair sözleşme maddelerinin geçerli olup olmadığına dair 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda birtakım düzenlemeler mevcuttur. Buna göre;
TBK m.303 uyarınca kiralanan taşınmazın kullanımı ile ilgili olmak kaydıyla yapılan giderlerin kiraya verene ait olacağı belirtilmiştir.
Ancak özel hüküm olarak TBK m.341 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında, taraflarca aksi kararlaştırılmadığı sürece veya aksi yönde yerel adet bulunmuyorsa, ısınma, su, aydınlanma gibi kiralananın kullanımına ilişkin giderleri ödeme yükümlülüğü kiracıya ait olduğu düzenlenmiştir.
Aidat Ödemeyen Kiracı Tahliye Edilebilir Mi?
Bu kapsamda konut ve çatılı işyeri kiralarında taraflar arasında aksi yönde bir anlaşma yapılmadığı sürece, kiralanan taşınmazın kullanımına ilişkin olmak koşuluyla asıl kira bedelinin haricinde aidat ödemelerinin de kiracı tarafından ödenmesi gerekir. Kiracı taraf aidat ödemelerini tam olarak ve zamanında yapmaması durumunda kiraya veren TBK m.315 uyarınca kiracıya en az 30 günlük bir süre tanımasının ardından kira sözleşmesini feshedebilecek ve kiralananın tahliyesi davası açabilecektir. Aidat borcunun ödenmemesi durumunda TBK m. 352/2 gereğince iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılması da mümkündür.
Ayrıca belirtmemiz gerekirse; ödenmeyen aidat borcu sebebiyle kiracıya tahliye davası açabilmek için apartman veya site yönetimine aidat borçlarının önceden kiraya veren tarafından ödenmesi gerekmektedir.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2017/3731 E., 2017/12158 K. ve 04.10.2017 tarih sayılı kararında da; dava konusu somut olayın site aidatı alacağına ilişkin olduğu, site aidatının kiralanan taşınmazın kullanımına ilişkin bir yan gider olduğu, fakat site aidatı sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça site yönetimine ödenmesi gereken bir borç olması nedeniyle kiracıdan istenebilmesi ve temerrüt ihtarına konu edilebilmesi için kiraya verenin aidat borcunu site yönetimine ödemesi gerektiği belirtilmiştir.
Kiralanan taşınmazın aynına (demirbaş) ilişkin olarak aidat veya ortak gider toplanılması halinde bu giderlerden mal sahibi sorumludur. Kiracının taşınmazın aynına ait masrafları ödeme yükümlülüğü yoktur. Bu nedenle kiracıya karşı icra takibi veya dava açılmadan önce ödenmesi gereken aidat borcunun kaynağının öğrenilmesi faydalı olacaktır.
Av. Oktay Altunkaya
