Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olan taşınmazlarda kat malikleri apartmanın yönetimini kat malikleri arasından veya dışarıdan seçecekleri bir kişiye veya kurula verebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu dahilinde bu kişi yönetici veya yönetim kurulu olarak tanımlanmaktadır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.34/2 uyarınca 8 veya daha fazla bağımsız bölüm bulunan apartmanlarda yönetici seçilmesi zorunludur.
Apartman yöneticisi, apartmanın yönetim işlerini kat maliklerinin kararları doğrultusunda ve kat maliklerini temsilen yerine getiren bir temsilcidir. Bu doğrultuda apartman yöneticisi yaptığı iş ve işlemlerden veya yerine getirmediği yükümlülüklerinden dolayı kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur.
Apartman yöneticisi KMK m.34/5 uyarınca kural olarak bir yıl süre ile seçilir.
Apartman yöneticisinin hangi işleri yapacağı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesinde sayılmıştır. Bunlardan bazıları şu şekildedir: Kat malikleri kurulunda verilen kararları uygulamak, apartmanın amacına uygun olarak kullanılması, temizliği, bakımı, korunması için gerekli önlemlerin alınması, genel yönetim işleri ile ilgili kat maliklerinden aidat toplanması, kat maliklerinin toplantıya çağrılması.
Apartman yöneticisi kanunda sayılan görevlerinin haricinde yönetim planında veya kat malikleri kurulunda alınacak kararlar ile de başkaca konularda yetkilendirilebilir.
KMK m.27 gereğince kat mülkiyetine konu olan apartmanların, kat malikleri kurulu tarafından ve yönetim planı ile kanunun emredici hükümleri doğrultusunda alınacak kararlar dahilinde yönetileceği belirtilmiştir. Kat malikleri kurulu da tüm kat maliklerinden oluşmaktadır. Apartman yöneticisi, kat malikleri tarafından alınan kararların uygulanmasını ve apartmanın rutin işlerinin aksamadan devam etmesini sağlayan bir işlev görmektedir. Buna göre apartman yöneticisi apartmanın yönetimi ile ilgili konularda kural olarak tek başına karar alamaz.
Ancak apartmanın genel işleyişi ile ilgili veya kanunda belirtilen görevlerini yerine getirirken bazı hallerde apartman yöneticisinin tedbiren ve acil olarak karar alması gerekebilir. Apartman yöneticisinin aldığı bu kararlara karşı kat malikleri kurulunda itiraz edilebilir. Kat malikleri kurulunda yapılan görüşmelerde apartman yöneticisinin aldığı kararların kabul edilmemesi durumunda yöneticinin aldığı kararların geçerliliği olmayacaktır.
Örneğin; kat mülkiyetine konu bir taşınmazda işletme projesi yapılmamışsa, yönetici KMK m.37 gereğine tek başına işletme projesi yaparak kat maliklerinden aidat toplamak veya aidat miktarını artırmak isteyebilir. Ancak kat malikleri yönetici tarafından yapılan işletme projesini kabul etmeyerek kat malikleri kuruluna itirazda bulunabilir. Yapılan itirazın kat malikleri kurulunda değerlendirilmesi sonucunda yönetici tarafından toplanmak veya artırılmak istenen aidat miktarı kısmen ya da tamamen kabul edilmeyebilecektir. Ve nihai olarak kat malikleri kurulu tarafından verilen karar geçerli olacaktır.
Ayrıca yöneticinin iş ve eylemlerinde özenle hareket etme yükümlülüğü olması sebebiyle görev ve yetkilerine aykırı davranışlarda bulunması durumunda kat maliklerine karşı sorumluluğunun doğacağını da belirtelim.
Av. Oktay Altunkaya
