Apartman ve sitelerin olağan işleyişinin sağlanabilmesi ve kat malikleri tarafından alınan kararların uygulanabilmesi için belirli harcamaların yapılması gerekmektedir. Bu harcamalar da genel olarak apartman ve sitenin yönetim işlerinden sorumlu olan yönetici tarafından yapılmaktadır. Yönetici, söz konusu harcamaları emredici kanun hükümlerine, yönetim planına ve kat malikleri kurulu kararlarına uygun olarak yapmalıdır.
Peki apartman ve sitelerde, yönetici, kat malikleri kurulundan yetki veya onay almaksızın harcama yapabilir mi?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda apartman veya sitenin giderleri ile ilgili yapılması gereken harcamalar gerçekleştirilmeden önce yöneticinin kat maliklerinden yetki veya onay alması gerekip gerekmediğine ilişkin olarak özel ve ayrıntılı bir düzenleme bulunmamaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38. maddesi gereğince; yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur. Buna göre yönetici, yöneticilik görevi süresince kat maliklerine karşı bulunan özen ve hesap verme yükümlülüklerine uygun olarak hareket etmelidir. Aksi halde yöneticinin cezai ve tazminat hukuku kapsamında sorumluluğu oluşabilecektir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesinde kat malikleri kurulu tarafından aksine bir karar alınmadığı sürece, apartman ve sitenin genel yönetim işlerini yerine getirme görevi yöneticiye aittir. Apartman ve sitelerin rutin bakım, temizlik ve onarımının yapılması ya da güvenlik, aydınlatma, sulama, ısınma, personel gibi giderlerinin ödenmesi genel yönetim işleri kapsamında değerlendirilir. Yönetici görevi süresinde söz konusu bu olağan işleri yerine getirirken kural olarak kat maliklerinden özel olarak yetki almak zorunda değildir. Keza bu işler apartman veya sitenin rutin işleyişinin aksamadan sürdürülebilmesi için yöneticinin temel işlerindendir.
Örneğin; yöneticinin sitede görevli olan personellerin maaşını ödemeden önce kat maliklerinden özel olarak yetki alması gerekmez. Ya da sitenin giriş kapısının bozulması durumunda kapının onarımı için yapılacak olan harcamalar için önceden kat maliklerinden izin alması gerekli değildir.
Ancak olağan yönetim işlerinden olmayan konularda ya da Kat Mülkiyeti Kanunu’nda veya yönetim planında düzenlenen özel olarak kat malikleri kurulu tarafından karar alınması gereken hallerde yönetici kendiliğinden karar alamaz, harcama yapamaz.
Yukarıda da belirttiğimiz üzere yönetici tarafından yapılan harcamalar; önceden kat malikleri kurulundan yetki alınması gereken konularla ilgili olsun veya olmasın yönetici yaptığı tüm harcamalardan veya ihmal edip yerine getirmediği işlerden dolayı kat maliklerine karşı aynen vekil gibi sorumludur.
Dolayısıyla yönetici tarafından usulsüz ve fahiş tutarda harcamalar yapılması durumunda kat malikleri görev süresi sonunda yöneticiyi ibra etmeyebileceği gibi, somut olayın özelliklerine göre yöneticinin derhal azledilmesi de mümkün olabilir.
Ayrıca yöneticinin meydana gelen zararlar sebebiyle ceza ve tazminat sorumluluğunun doğabileceğini de belirtelim.
Kat mülkiyeti hukukundan doğan uyuşmazlıklarda ilgililerin olası hak kayıpları ile karşılaşılmaması adına uzman bir avukattan destek almasını tavsiye ederiz.
Av. Oktay Altunkaya
