6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununa eklenen 18/B maddesi ile 01.09.2023 tarihi itibariyle kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunluluğu getirilmiştir. Buna göre kişiler artık kira ilişkisinden doğan anlaşmazlıklar sebebiyle kural olarak doğrudan dava yoluna başvuramayacaktır.
Örneğin, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak isteyen bir kiraya veren kanuni süresi içerisinde dava açmadan önce arabuluculuğa başvuracak ve arabuluculuk görüşmeleri sonucunda da tarafların anlaşma sağlayamaması halinde ilgili Sulh Hukuk Mahkemesinde davasını açabilecektir. Yine, kiracının tahliye taahhüdünde bulunması, on yıllık kira uzama süresinin sona ermesi, kiracının özen yükümlülüğüne aykırı davranması, kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle açılacak tahliye davaları ile kira bedelinin tespiti, kira bedelinin uyarlanması, kiracının kiralananı gösterilmesine izin vermesi, tevdi mahalli tayin edilmesi, kira ilişkisinden doğan tazminat davaları vs. diğer kira uyuşmazlıklarında da dava açmadan önce arabulucuya başvuru mecburiyeti bulunmaktadır.
Kanunda dava şartı olarak arabuluculuğa başvuru zorunluluğu öngörülen hallerde taraflarca arabuluculuğa başvurulmaksızın doğrudan dava açılması halinde mahkemece davanın usulden reddine karar verilecektir.
6325 sayılı Kanununun 18/B maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinde, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliye edilmesine ilişkin hükümlerin zorunlu arabuluculuk kapsamında olmadığı belirtilmiştir. İlgili kanun maddesi ile kastedilen İcra Hukuk Mahkemesinde açılan itirazın kaldırılması ve tahliye davalarıdır.
2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 269. ve devamı maddelerinde ilamsız icra yoluyla kiralanan taşınmazların tahliye edilmesine yönelik olarak birtakım yollar öngörülmüştür. Buna göre kiracının kira bedelini ödememesi, kiracının geçerli olarak yazılı tahliye taahhüdünde bulunması veya konut ve çatılı işyeri niteliğinde olmayan taşınmazlar hakkında yapılan kira sözleşmelerinde kira süresinin bitmesi hallerinde kiraya veren ilamsız icra yoluna başvurarak kiralananın tahliyesini sağlayabilir. İtirazın kaldırılması ve tahliye davası, kira uyuşmazlıkları ile ilgili genel mahkemelerde görülen davalara göre çok daha kısa sürede sonuçlanabilmektedir. Dolayısıyla oldukça pratiktir. Özellikle uygulamada kiracı tarafından kira bedelinin ödenmemesi durumunda İİK m.269 vd. hükümlerine sıklıkla başvurulmaktadır.
Özetle kiracının kira bedelini ödememesi, kiracının geçerli olarak yazılı tahliye taahhüdünde bulunması veya konut ve çatılı işyeri niteliğinde olmayan taşınmazlar hakkında yapılan kira sözleşmelerinde kira süresinin bitmesi sebebiyle ilamsız icra takibi usulü işletilerek İcra Hukuk Mahkemesinde açılacak olan itirazın kaldırılması ve tahliye davaları haricinde diğer tüm kira uyuşmazlıkları zorunlu olarak arabuluculuğa tabidir.
Av. Oktay Altunkaya
