Kiracı ev sahibi uyuşmazlıklarında uygulamada sıklıkla kiraya veren tarafın öncelikle noter aracılığıyla kiracıya ihtar gönderdiği görülmektedir. Kiracı da kendisine gönderilen ihtara karşılık genellikle aynı usulle ihtar çekerek cevap vermektedir.
Taraflar arasındaki bu ihtarlaşma süreci sonunda bazı hallerde taraflar arasındaki uyuşmazlık sona ererken bazı durumlarda ihtar göndermenin kiracı ve ev sahibi arasındaki uyuşmazlığa herhangi bir faydası olmadığı görülmektedir.
Esasen kira hukukunda kanunda, sözleşmede veya yargı içtihatlarında belirtilen bazı hususların dışında tarafların dava açmadan önce birbirine ihtar gönderme zorunluluğu yoktur. Ancak yukarıda da belirttiğimiz üzere kira davalarının genel anlamda niteliği gereğince uyuşmazlığın mahkemeye taşınmadan çözülebilmesi amacıyla öncelikle diğer tarafa ihtarname gönderilmektedir.
Kira hukukunda ihtar göndermenin zorunlu olduğu birkaç husustan bahsetmemiz gerekirse; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinde konut ve çatılı işyeri niteliğindeki taşınmazlar hakkında yapılan kira sözleşmelerinde kiracı kira süresi sona ermeden en az 15 gün öncesinde fesih için kiraya veren tarafa ihtarda bulunmadıkça kira süresinin bir yıl uzayacağı belirtilmiştir.
Kiraya veren taraf açısından ise TBK m.347 uyarınca sözleşmenin on uzama yılının sona ermesi sebebiyle sonlandırılabilmesi için kira süresinin bitiminden en az üç ay öncesinde kiracı tarafa yazılı olarak ihtarda bulunma şartı öngörülmüştür.
Bir başka düzenleme TBK m.315 uyarınca kiracının kira bedelini ödememesi durumunda konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya yazılı bir ihtarla en az otuz gün süre verilmesi gerekliliği konusundadır. Buna göre kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi halinde tahliyesinin sağlanabilmesi için ihtar zorunluluğu mevcuttur.
Ya da TBK m.350 kapsamında kiraya verenin gereksinimi sebebiyle açılan tahliye davalarında taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinde sözleşme sonlandırılmadan belirli bir süre öncesinde tarafların birbirine ihtarda bulunacağına dair bir kayıt varsa sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca süresi içerisinde diğer tarafa bildirimde bulunulmadan dava açılması halinde davanın reddine karar verilmesi gerektiği yönünde birçok Yargıtay kararı bulunmaktadır.
Gönderilen ihtara rağmen kiracı kiralanan taşınmazdan çıkmazsa kiraya veren tarafından dava veya icra takibi yoluna başvurulabilecektir.
Örneğin taraflar arasında belirli süreli olarak yapılan bir kira sözleşmesinde TBK m.347 gereğince on uzama yılının sona ermesi sebebiyle kira dönemi bitiminden (yenileme tarihinden) altı ay öncesinde kiracıya dönem sonunda taşınmazdan çıkması için ihtar gönderildiğini, ancak kiracının bu süre sonunda kiralananı tahliye etmediğini varsayalım. Bu halde kiraya veren taraf kira süresi bitiminden itibaren bir ay içerisinde dava yoluna başvurarak kiracının tahliyesini mahkeme aracılığıyla sağlayabilecektir.
Av. Oktay Altunkaya
