Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin yapılan kira sözleşmelerinde kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebeplerinden birisi de kiraya verenin gereksinimi halidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde kiraya verenin, 351. maddesinde ise yeni malikin ihtiyacı sebebiyle açılan tahliye davasının şartları düzenlenmiştir.
Buna göre; kiraya verenin kendisi, altsoyu, üstsoyu ve kanun uyarınca bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kiralanan taşınmaza ihtiyacı bulunması durumunda kiraya verenin kira sözleşmesini tahliye davası açarak feshetme imkanı bulunmaktadır. Yerleşik Bölge Adliye Mahkemesi ve Yargıtay kararları uyarınca kiraya verenin ve yeni malikin kiralanan taşınmaza olan ihtiyacı gerçek, samimi, zorunlu ve devamlı olmalıdır.
Kiracı kira sözleşmesi ile ilgili olarak tüm yükümlülüklerini yerine getiriyor olsa ve hiçbir kusuru bulunmasa dahi kiraya verenin veya yeni malikin kiralanan taşınmaza ihtiyacının olması durumunda mahkemece kira sözleşmesinin feshi ile tahliye kararı verilecektir.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası belirli süreli olarak yapılan kira sözleşmelerinde kira süresininin bitiminden itibaren, belirsiz süreli olarak akdedilen kira sözleşmelerinde yasal fesih dönemi ve fesih bildirimi sürelerine uyularak belirlenecek olan tarihten itibaren, bir ay süre içerisinde açılmalıdır. Burada kanunda öngörülen süre hak düşürücü nitelikte olup hakim tarafından resen incelenecektir.
Peki, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için kiracıya önceden ihtar gönderilmesi gerekir mi?
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. ve 351. maddesinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için kiraya veren tarafından belli bir süre önceden kiracıya ihtar gönderilmesi gerektiğine dair bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu nedenle gereksinim sebebiyle tahliye davası açmadan önce kiracıya ihtar gönderme zorunluluğu bulunmadığını söyleyebiliriz.
Keza Kanun koyucu tarafından kiraya verenin kiracıya ihtar gönderme zorunluluğunun olduğu haller Türk Borçlar Kanunu’nun birçok maddesinde açıkça ifade edilmiştir. Örneğin; TBK m.345/2 uyarınca kira bedelinin tespiti davalarında yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün öncesinde kiracıya kira artışına ilişkin ihtar gönderilmesi gerektiği belirtilmiştir. Veya TBK m.347 kapsamında belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracının sözleşme süresi bitiminden en az 15 gün öncesinde kiraya verene bildirimde bulunmadığı sürece kira sözleşmesinin aynı şartlarda bir yıl uzayacağı ifade edilmiştir.
Ancak uygulamada Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemelerinin birçoğu taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinde, sözleşmenin feshedilebilmesi için tarafların belli bir süre önceden birbirine ihtar göndereceği yönünde bir madde mevcutsa, tarafların bu maddeye uyması gerektiğini beyan etmektedir (İstanbul B.A.M. 36. H.D. 2022/2548 E. 2023/1770 K., aynı yönde Yargıtay 6. H.D. 2014/9312 E., 2014/11422 K.). Dolayısıyla akdedilen kira sözleşmesi hükümlerine aykırı olarak kiracıya ihtar gönderilmeksizin açılan ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarının reddine karar verilebilmektedir. Bu anlamda tarafların öncelikle kira sözleşmelerini incelemesi faydalı olacaktır. Ayrıca aksi yönde karar veren, yani ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinde ihtar şartı bulunsa dahi TBK m.350 ve m.351 gereğince ihtar zorunluluğunun olmadığını ifade eden Bölge Adliye Mahkemesi ve Yargıtay kararları da bulunmaktadır (İstanbul B.A.M. 35. H.D. 2021/2114 E., 2023/2227 K.).
Özetle, tarafların ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesi davası açmadan önce kira sözleşmesini incelemeleri, sözleşmede ihtar şartı bulunuyorsa bu şartı yerine getirerek dava açmaları zaman kaybı yaşamamak adına önemli olacaktır.
Kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda kira hukuku alanında uzmanlaşmış bir avukattan destek alınmasını tavsiye ederiz.
Av. Oktay Altunkaya
