İşletme projesi, kat mülkiyeti hukukuna tabi olan taşınmazlarda tahmini olarak bir yıllık gelir ve giderin belirlendiği bütçedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 37. maddesinde işletme projesinin hazırlanmasına ve içeriğine ilişkin hususlar düzenlenmiştir.
İşletme projesini kat malikleri kurulu veya yönetici hazırlayabilir. İlgili takvim yılı için kat malikleri kurulu tarafından kabul edilen bir işletme projesi bulunmuyorsa yönetici veya yönetim kurulu gecikmeksizin işletme projesini hazırlamalıdır.
KMK m.37/2 uyarınca işletme projesinde apartman veya sitenin tahmini olarak bir yıllık gelirleri ve harcamaları, kat maliklerinin ortak giderlerden ne oranda sorumlu olacağı ve yapılan veya yapılacak olan harcamalar için kat malikleri tarafından ödenmesi gereken masraf ve avans (aidat) tutarı gösterilir.
İşletme projesi yönetici veya yönetim kurulu tarafından hazırlanmışsa kat maliklerine veya bağımsız bölümden faydalananlara tebliğ edilmesi gerekir. İşletme projesinin tebliği kat maliklerine imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla yapılabilir.
Kat malikleri veya bağımsız bölümden fiilen yararlanan kişiler işletme projesinin kendilerine tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde projeye itiraz edebilir. Yönetici veya yönetim kurulu tarafından yapılan işletme projesine itiraz edilmesi halinde bu konu kat malikleri kurulunda incelenir. Kat malikleri kurulu işletme projesine yapılan itiraz hakkında bir karar verir. Gerekmesi durumunda kat malikleri kurulu yeni bir işletme projesi hazırlar.
Ayrıca KMK m.37/4 uyarınca kesinleşen işletme projeleri ve işletme projesine ilişkin kat malikleri kurulu kararları İcra ve İflas Kanunu m.68/1 gereğince belirtilen belgelerden sayılır. Dolayısıyla bu halde taraflar aidat alacaklarının tahsili ile ilgili daha pratik olan itirazın kaldırılması davası yoluna da başvurabilecektir.
İşletme projesi kat malikleri kurulu tarafından alınan bir karar ile belirlenmişse; bu kararının toplantıya katılan kat maliklerine tebliğ edilmesine gerek yoktur. Ancak işletme projesinin belirlendiği kat malikleri kurulu kararı toplantıya katılmayan kat maliklerine kural olarak tebliğ edilmelidir.
KMK m.33 uyarınca işletme projesinin hazırlandığı ve kabul edildiği kat malikleri kurulu kararının iptal edilmesi için karara karşı olumsuz oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay içerisinde, toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içerisinde ve her durumda karar tarihinden itibaren altı ay içerisinde dava açabilir.
Yönetici tarafından hazırlanan işletme projesinin kat maliklerine tebliğ edilmemesi durumunda işletme projesi kesinleşmeyecektir. Dolayısıyla bu halde yönetici tarafından hazırlanan işletme projesi için hem KMK m.37/4 hükmü uygulanamayacak hem de kat maliklerinin işletme projesine itirazı ile işletme projesi geçersiz hale gelebilecektir.
İşletme projesinin kat malikleri kurulunda kabul edilmesi durumunda ise; yukarıda da belirttiğimiz üzere toplantıya katılan maliklere tebliğ zorunluluğu bulunmamaktadır. Toplantıya katılmayan kat maliklerine ise işletme projesinin tebliğ edilmesi gerekir. Ancak bu karar toplantıya katılmayan kat maliklerine tebliğ edilmese dahi işletme projesinin kabulüne ilişkin kat malikleri kurulu kararı geçerlidir. Kararın toplantıya katılmayan kat maliklerine tebliğ edilmemesi KMK m.33 uyarınca iptal davası için belirtilen sürelerin işlememesine sebep olacaktır. Ayrıca belirtelim ki KMK m.33 kapsamındaki süreler öğrenme tarihi ile birlikte başlamaktadır.
Apartman veya sitenin olağan yönetim işlerinin devam edebilmesi için işletme projesi kat maliklerine tebliğ edilmese dahi gerçekleşen (harcama yapılan) giderlerin ödenmesi gerekir. Bu anlamda kat malikleri işletme projesinin kendilerine tebliğ edilmediğini veya işletme projesinden haberleri olmadığını beyan ederek yapılan giderleri ödemeyeceğini ileri süremez.
İşletme projesi tebliğ edilmeyen veya aidat miktarı ile ilgili bilgisi olmayan kat malikinden aylık yüzde 5 gecikme tazminatı ve temerrüt faizi talep edilmesi ise mümkün değildir. Aksi kararlaştırılmadığı sürece, temerrüt faizi ve gecikme tazminatının başlangıç tarihi ilgili kat maliki tarafından aidat tutarının öğrenildiği tarihtir. Öğrenme konusu her türlü delille ispat edilebilir.
Belirtelim ki; yöneticinin veya yönetim kurulunun yapılan işletme projesini kat maliklerine usulüne uygun olarak tebliğ etmemesi hukuki olarak sorumluluğunun doğmasına da sebebiyet verebilecektir. Bu nedenle işletme projesinin süresi içerisinde hazırlanması ve kat maliklerine tebliğ işlemlerinin gerçekleştirilmesi önemlidir.
Kat mülkiyeti hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda kişilerin olası hak kayıpları ile karşılaşmamak adına uzman bir avukattan yardım almasını tavsiye ederiz.
Av.Oktay Altunkaya
