Kira sözleşmelerinde kira bedelinin kararlaştırıldığı şekilde ve süresi içerisinde ödenmesi kiracının en önemli yükümlülüğüdür. Ancak bazı hallerde kiracı taraf çeşitli nedenlerle sözleşmede belirlenen kira bedelini ödememekte veya eksik ödemektedir.
Bu halde kiracı taraf kiralanan taşınmazı kullanmayı devam etmesine karşılık kira bedelini ödemeyerek kira sözleşmesine aykırı davranmaktadır. Peki kirasını ödemeyen kiracıyı kiraya verenin çıkarma hakkı var mıdır?
İlk olarak kiracının kira bedelini ödememesi veya eksik ödemesi kiraya veren açısından haklı olarak tahliye nedenidir.
Yerleşik Yargıtay uygulamasında kiracının çok düşük miktarda kira borcunun bulunması halinde dahi TBK m.315 uyarınca kiralanan taşınmazın tahliyesine karar verildiği görülmektedir.
Türk Borçlar Kanununun kiracının temerrüdü başlıklı 315. maddesinde kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi durumunda kiraya veren tarafından kira sözleşmesinin nasıl feshedileceği açıkça düzenlenmiştir.
Buna göre ödeme tarihi gelmesine rağmen kiracı tarafından kira bedeli ödenmemişse kiraya veren tarafından öncelikle kiracıya yazılı olarak süre verilmelidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren tarafından kiracıya verilecek süre en az otuz gün olmalıdır. Bu sürenin sonunda da kiracı tarafından kira borcunun tamamı ödenmezse kiraya veren tarafından dava açılarak mahkemeden TBK m.315 gereğince kiracının taşınmazdan tahliye edilmesi talep edilebilecektir.
Kiracıya süre verilmesi şartının yazılı olarak yapılması ispat şartı olmayıp geçerlilik şartıdır. Uygulamada kiraya verenler tarafından kiracıya noter aracılığıyla ihtarname gönderilerek veya icra takibi yapılarak süre verildiği görülmektedir.
Ancak daha pratik olması açısından İcra ve İflas Kanunu m.269 ve devamı maddeleri uyarınca ödenmeyen kiralar yönünden kiraya veren tarafından icra takibi başlatılarak, ilgili İcra Müdürlüğünden kiracıya örnek:13 ödeme emri gönderilmesinin talep edilmesi faydalı olacaktır.
İcra Dairesi tarafından düzenlenen örnek: 13 ödeme emrinin kiracıya usulüne uygun olarak tebliğ edilmesi halinde TBK m.315 uyarınca belirtilen yazılı süre verme şartı da gerçekleşmektedir.
Ayrıca ödeme emrinin kiracıya tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde kiracı tarafından borcun tamamının ödenmemesi durumunda taşınmazın tahliyesi için İcra Mahkemesine başvurularak daha hızlı bir şekilde kiralananın tahliyesi mümkün olabilmektedir.
Kiracının kira sözleşmesindeki imzaya itiraz etmesi halinde ise ilgili Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açılması gerekecektir.
Kiraya veren kiracıya karşı noter aracılığıyla ihtar göndererek yazılı olarak süre verme şartını yerine getirdikten sonra doğrudan ilgili Sulh Hukuk Mahkemesinde alacak ve tahliye davası da açabilir. Ancak bu yolun davanın sonuçlanma süresi ve davacıya sağladığı maddi fayda yönünden diğer usullere göre daha verimli olmaması sebebiyle uygulamada çok sık kullanılmadığını söyleyebiliriz.
Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle açılan kiracı tahliyesi davasında mahkemece TBK m.315’te belirtilen şartların somut davada gerçekleşip gerçekleşmediği denetlenecek ve buna göre bir karar verilecektir.
Av. Oktay Altunkaya
