6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununa eklenen 18/B maddesi ile 01.09.2023 tarihi itibariyle kira hukukundan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunluluğu getirilmiştir.
Dolayısıyla halihazırda kiracı ile kiraya veren arasında meydana gelen uyuşmazlıklarda doğrudan dava açılması mümkün değildir.
6325 sayılı Kanunun 18/B maddesinde kira uyuşmazlıkları için dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru yapılmasının dava şartı olduğu belirtilmiş ancak arabuluculuğa ne zaman başvuru yapılması gerektiği konusunda açıkça bir düzenlenme yapılmamıştır.
Kira hukukunun şekli bir hukuk dalı olmasına bağlı olarak çoğu kira davasının açılabilmesi için kanunda belirli hak düşürücü süreler mevcuttur. Kiracı ve kiraya veren taraflar kanunda belirlenen süreler içerisinde haklarını kullanmalı ve gerekli bildirimlerde bulunmalıdır.
Örneğin, kiracının yazılı tahliye taahhüdünde bulunması sebebiyle açılacak tahliye davası TBK m.352/1 gereğince taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde açılmalıdır. Aksi halde süresi içerisinde açılmaması sebebiyle davanın reddine karar verilecektir.
Bu kapsamda arabuluculuğa ne zaman başvurulması gerektiği de oldukça önem arz etmektedir.
Tarafların arabuluculuğa başvurması ile 6325 sayılı Kanunun 18/A maddesi uyarınca dava açma süreleri arabuluculuk son tutanağının düzenlendiği tarihe kadar durmaktadır. Dolayısıyla tarafların herhangi bir hak kaybı olmamaktadır.
Peki dava açılmadan önceki herhangi bir zamanda arabuluculuk aşaması tamamlanabilir mi? Ya da dava açma hakkı doğduktan sonraki tarihte mi arabuluculuk başvurusunda bulunulmalıdır?
Bir örnekle somutlaştırmamız gerekirse; belirli süreli olarak yapılan bir konut kirası sözleşmesinde kiraya veren taraf ihtiyacı bulunması sebebiyle mahkemeden kiracının tahliyesini isteyebilmek için kira döneminin sonu itibariyle bir ay içerisinde dava açmalıdır. Burada kiraya veren taraf kira dönemi sona ermeden ve tahliye davası açma hakkı doğmadan önceki bir tarihte arabuluculuk başvurusunda bulunup arabuluculuk sürecini tamamlaması durumunda dava şartı zorunlu arabuluculuk usulünü yerine getirmiş sayılacak mıdır?
Kanaatimizce kira hukukunun şekli kurallara tabi bir alan olduğu hususu da göz önünde bulundurularak tarafların dava açma hakkı henüz doğmadan tamamlanan arabuluculuk süreçleri ile dava şartı zorunlu arabuluculuk alternatif uyuşmazlık çözüm yolunun yerine getirildiğinden bahsedilemeyecektir. Bu nedenle tarafların ilgili mevzuata göre dava açma hakkı doğduktan sonra arabuluculuk yoluna başvurup usulüne uygun olarak arabuluculuk sürecini tamamladıktan sonra dava açması hak kayıpları yaşanmaması adına faydalı olacaktır.
Ayrıca kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk yolunun zorunlu olması uygulamasının henüz çok yeni olması sebebiyle yüksek mahkemelerin bu konuda yerleşik bir görüşü halihazırda mevcut değildir. İstinaf ve temyiz mahkemelerinin bu konudaki uygulamalarının ilerleyen süreçte daha da netleşeceğini söyleyebiliriz.
Av. Oktay Altunkaya
