Kiraya verenlerin taşınmazlarını kiraya vermekteki temel amacı kira bedeli elde etmektir. Bu nedenle kiracı tarafından kira bedelinin tam olarak ve gününde ödenmesi kiraya veren yönünden oldukça önemlidir.
Bu bağlamda kira sözleşmesi yapılacağı aşamada kiracının sosyal ve ekonomik durumunun araştırılması, kiracıdan güvence bedeli talep edilmesi, kefil istenilmesi uygulamada en sık karşılaşılan durumlardır.
Bu yazımızda kira sözleşmelerinde kefili ve kefalet sözleşmelerini kira sözleşmeleri özelinde inceleyeceğiz.
Kefalet sözleşmeleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 581. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. TBK m.581 kapsamında kefalet sözleşmesi; “..kefilin alacaklıya karşı, borçlunun borcunu ifa etmemesinin sonuçlarından kişisel olarak sorumlu olmayı üstlendiği sözleşmedir.” ifadeleri ile tanımlanmıştır.
Kira sözleşmeleri özelinde ise kefil, kira bedelinin ödenmemesi başta olmak üzere kiracının yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda şahsi olarak kiraya verene karşı sorumlu olmaktadır. Bir başka deyişle yükümlülüklerini ifa etmeyen kiracının borçlarını, kefalet sözleşmesi kapsamında sorumlu olduğu ölçüde, kefil ifa etmek zorunda kalmaktadır.
Kira Sözleşmesine Kimler Kefil Olabilir?
Tam fiil ehliyetine sahip herkes kefil olabilir. Ayırt etme gücüne sahip, ergin ve kısıtlı olmayan kişiler tam fiil ehliyetine sahiptir. Örneğin, konut kirasına ilişkin bir sözleşmede kiracının eşi, yakını, arkadaşı vs. kefil olabilecektir. Ergin olmayan kişiler ile kısıtlı olanların herhangi bir borca kefil olabilmesi mümkün değildir.
Tüzel kişilerin de kefil olabilmesi mümkündür. Örneğin, bir kira sözleşmesinde kiracının borçlarına kefil olarak ticaret şirketleri de gösterilebilir.
Kefalet Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Uygulamada yapılan kira sözleşmelerinin çoğunda kefalete ilişkin kısımlarının şekil kurallarına uygun olmaması sebebiyle geçersiz olduğu görülmektedir. TBK m.582 ve devamı maddelerinde kefalet sözleşmelerinin geçerlilik şartlarından bahsedilmiştir. Buna göre;
1-) Geçerli bir kira sözleşmesi yapılmış veya yapılacak olmalıdır. Geçerli bir kira sözleşmesi bulunmuyorsa kefalet ilişkisi de doğmayacaktır.
2-) Kefalet sözleşmesi TBK m.583 gereğince nitelikli yazılı şekilde yapılmalıdır. Kefalet sözleşmesi kefil ile kiraya veren arasında yapılır. Yapılan sözleşme dahilinde kefilin kefillik iradesi açık şekilde anlaşılmalıdır. Kiracıya kefillik iradesi kira sözleşmesi içeriğinde belirtilebileceği gibi ayrı bir sözleşmede de düzenlenebilir.
Kefalet sözleşmesinde kefilin sorumlu olduğu azami tutar, kefalet tarihi, müteselsilen kefalet söz konusu ise “müteselsil kefil” ibaresi (veya bu anlama gelen herhangi bir ifadenin) kefilin el yazısı ile yazılması gerekir. Belirttiğimiz bu hususların kefilin el yazısı ile yazılmamış olması durumunda kefalet sözleşmesi geçersiz olacaktır. Müteselsil kefil ifadesinin kefilin el yazısı ile yazılmaması durumunda kefalet sözleşmesi geçersiz olmayacak, adi kefalet olarak değerlendirilecektir.
Kefilin sorumlu olduğu azami miktar yazı veya sayı ile yazılabilir.
TBK m.589/3 gereğince; “Sözleşmede açıkça kararlaştırılmamışsa kefil, borçlunun sadece kefalet sözleşmesinin kurulmasından sonraki borçlarından sorumludur.” hükmü bulunmaktadır. Yine, TBK m.598/3 uyarınca; “Bir gerçek kişi tarafından verilmiş olan her türlü kefalet, buna ilişkin sözleşmenin kurulmasından başlayarak on yılın geçmesiyle kendiliğinden ortadan kalkar.” hükmü mevcuttur. Kefalet sözleşmesinde kefalet tarihinin kefilin el yazısı ile yazılması şartı ilgili kanun maddelerinin uygulanması yönünden de önem arz etmektedir.
3-) Kefil olacak kişinin evli olması durumunda, TBK m. 584 gereğince, mahkemece verilmiş bir ayrılık kararı bulunmuyorsa veya yasal olarak ayrı yaşama hakkı doğmadıkça, kefil olmak isteyen kişinin bu konuda eşinin yazılı olarak rızasını alması gerekir. En geç kefalet sözleşmesi yapıldığı aşamada diğer eş kefalet sözleşmesine yazılı olarak rıza göstermemişse geçerli bir sözleşmeden bahsedilemeyecektir.
Aynı şekilde TBK m.584/2 gereğince kefalet sözleşmesinde sonradan kefilin yükümlülüklerini artırabilecek değişikliklerin geçerliliği de eşin yazılı olarak rızasının alınmasına bağlıdır.
‘’Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde davalının bilgisayar yazısıyla yazılmış “müteselsil kefil” ibaresinin altında imzası bulunmakta ise de kefilin sorumlu olacağı azami miktar ile kefalet tarihi ve müteselsil kefil olduğu el yazısı ile belirtilmediğinden taraflar arasında geçerli bir kefalet sözleşmesinin varlığından söz edilemeyecektir. Bu doğrultuda kefalet sözleşmesi geçerli olmamasına rağmen..’’ (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 11.2.2019 tarihli, 2017/5234 Esas – 2019/938 Karar sayılı ilamı)
Kira Sözleşmesinde Müteselsil Kefalet Nedir?
Kefalet sözleşmesi adi kefalet ve müteselsil kefalet olarak ikiye ayrılır. Adi kefalette kural olarak kiraya veren kiracıya başvurmadan doğrudan kefile başvuramaz ve takip yapamaz. Adi kefalette kiraya veren öncelikle kiracıdan ifa talebinde bulunmalı, kiracının borcunun ifa edememesi ve takibin sonuçsuz kalmasının ardından kefile başvurulabilir. Müteselsil kefalette ise kiraya veren kural olarak kiracıya başvurmadan kefilden borcun ifa edilmesini talep edebilir. Müteselsil kefillik kiraya verenler yönünden daha avantajlıdır.
Fakat TBK m.586/1 gereğince kiraya verenin doğrudan müteselsil kefile başvurabilmesi için kiracının vadesi gelen borcunu ifa etmemesi, kiraya verenin kiracıya borcunu ifa etmesi için ihtar göndermesi ve ihtarın sonuçsuz kalması gerekir.
Somut olayda kiracının açıkça ödeme imkanının olmadığı anlaşılıyorsa vadesinde ödenmeyen borçlar için kiracıya ihtar gönderilmesine gerek olmaksızın da doğrudan müteselsil kefile başvurulabilir.
Kira Sözleşmesinde Kefilin El Yazısı ile Yazılması Gereken Hususlar Nelerdir?
Kefalet sözleşmesinin geçerli olabilmesi için kefalet tarihi, kefilin sorumlu olduğu azami miktar, müteselsil kefalet söz konusu ise bu ibarenin (veya aynı anlama gelen bir ifadenin) kefilin el yazısı ile yazılması gerekir. Belirttiğimiz hususların dışındaki kısımlar ise adi yazılı şekilde yapılabilir. Kefalet sözleşmesinde kefilin ıslak imzası bulunmalıdır. Elektronik imza ile imzalanan kefalet sözleşmesi geçerli değildir. Ayrıca şu anda kanuni bir dayanağı olmamasına rağmen geçmiş tarihlerdeki yüksek mahkeme kararlarında kefalet sözleşmesinde kefalet süresinin de belirtilmesi gerektiği ifade edilmektedir.
Kiracıya Kefil Olabilmek için Kefilin Eşinin Rızası Gerekir Mi?
TBK m. 584 gereğince kural olarak kefil olmak isteyen kişinin en geç kefalet sözleşmesinin yapıldığı aşamada eşinin yazılı olarak rızasını alması gerekir. Aksi halde kefalet sözleşmesi geçersiz olacaktır.
1 Yıllık Kira Sözleşmesinde Kefilin Sorumlu Olduğu Süre Nedir?
Kira sözleşmesinde veya ayrıca yapılan kefalet sözleşmesi içeriğinde kefilin sorumluluğunun ne kadar süre ile devam edeceği açık ve net şekilde kararlaştırılmalıdır. Aksi halde taraflar arasında bir uyuşmazlık meydana geldiğinde kefilin sorumluluğunun ne kadar süre ile devam ettiği sorusunun cevabı yargılama makamlarının yorumuna göre değişebilecektir.
Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin olarak yapılan 1 yıl süreli bir kira sözleşmesinde, taraflar kefalet süresini açık şekilde belirtmemişse veya kefilin sorumluluğunun sadece 1 yıl süre ile olacağı kararlaştırılmışsa, kefil sorumlu olduğu azami miktarı aşmamak şartıyla, sadece bir yıl süre için kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarından sorumlu olacaktır.
Ancak sözleşmede kefilin sorumluluğunun kira sözleşmesi süresinden daha kısa bir süre için belirlenebileceği gibi daha uzun bir süre de kararlaştırılabilir. Örneğin kira sözleşmesi süresi 1 yıl olmasına rağmen kefilin 6 ay süre için sorumlu olacağı kararlaştırılabilir. Bu durumda kefil geriye kalan 6 aylık süreden sorumlu olmayacaktır.
Veya kira sözleşmesi süresi 1 yıl olmasına rağmen kefilin 4 süre için sorumlu olacağı kararlaştırılabilir. Bu durumda bir yıllık kira sözleşmesi süresinin sona ermesinin ardından kira ilişkisinin uzayarak devam etmesi durumunda kefil 3 uzama yılı için de kiracının borçlarından sorumlu olacaktır.
Uzayan Kira Dönemlerinde De Kefilin Sorumluluğu Devam Eder Mi?
Belirli süreli olarak yapılan konut ve çatılı işyeri kiralamalarında kararlaştırılan süre bitiminde, taraflarca usulüne uygun bir fesih yapılmadığı sürece, TBK m.347 uyarınca kira süresi uzamaktadır.
Uzayan kira dönemlerinde de kefilin sorumluluğunun devam edip etmeyeceğinin anlaşılabilmesi için öncelikle kira ve kefalet sözleşmesi incelenmelidir. Sözleşmede uzayan kira dönemlerinde de kefalet ilişkisinin devam edeceği kararlaştırılmışsa, sorumlu olunan azami miktarı ve gerçek kişiler için 10 yıllık azami kefalet süresini aşmamak kaydıyla, uzayan kira dönemlerinde doğan kira borçlarından da kefil sorumlu olacaktır. Sözleşmede farklı bir kefalet süresi kararlaştırılmışsa, sorumlu olunan azami kefalet miktarını da aşmamak kaydıyla, belirtilen süre boyunca kefilin sorumluluğu devam edecektir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda kefalet süresi kefalet sözleşmesinde bulunması gereken zorunlu unsurlardan birisi değildir. Ancak geçmiş tarihlerde hükmolunan aksi yönde Yüksek Mahkeme içtihatları mevcuttur. Yüksek mahkeme içtihatlarında kefilin sorumluluğunun ne kadar süre ile devam edeceği hususunun açık şekilde sözleşmede belirtilmesi gerektiği, aksi halde kefilin sadece sözleşme süresi ile sorumlu olacağı, uzayan kira dönemleri için bir sorumluluğunun olmayacağı ifade edilmiştir.
“..Öte yandan 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 583. (BK’un 484) maddesi hükmüne göre kefaletin geçerli olabilmesi için kefalet süresinin ve kefilin sorumlu olacağı miktarın sözleşmede gösterilmesi gerekir. Kefalet süresinin ve kefilin sorumlu olacağı azami tutarın gösterilmemesi hâlinde kefalet ancak kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira süresi için geçerlidir. Olayımızda sözleşme süresi 12/02/2010 tarihinde bitmiş olup, bu tarihten sonraki dönem kirası yönünden kefilin sorumluluğu sona ermektedir”. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/13386, K. 2015/14593, Tarih 2.11.2015)
Kiracı Kira Bedelini Ödemediğinde Doğrudan Kefile Başvurulabilir Mi?
Somut durumda adi kefalet söz konusuysa kiraya veren kural olarak öncelikle kiracıya başvurmalıdır. Adi kefalette kiracıya başvurmadan doğrudan kefil hakkında işlem başlatılması durumunda kefilin tartışma def’ini ileri sürme hakkı mevcuttur. Adi kefalette kiracı hakkında yapılan takibin sonuçsuz kalması durumunda kiraya verenin kefile başvurabilmesi mümkündür.
Müteselsil kefalette ise kiraya veren vadesinde ödenmeyen borçlar için öncelikle kiracıya ihtar göndermelidir. Kiracıya gönderilen ihtarın sonuçsuz kalmasının ardından doğrudan müteselsil kefile başvurulabilecektir. Müteselsil kefalette öncelikle kiracı hakkında takip yapılması şartı yoktur. Kiraya veren kiracıya ihtarda bulunma şartını yerine getirdikten sonra kiracı hakkında takip yapmaksızın borcun ifasını sorumluluğu oranında sadece müteselsil kefilden de talep edebilir. Ayrıca kiracı açıkça ödeme güçsüzlüğü içerisindeyse vadesinde ödenmeyen borçlar için kiracıya ihtar gönderilmesine gerek olmaksızın da doğrudan müteselsil kefile başvurulabilir.
Kiracının Ödenmeyen Tüm Kira Borçlarından Kefil Sorumlu Mudur?
Somut durumda öncelikle kefalet sözleşmesi incelenmelidir. Kefil kefalet sözleşmesinde belirtilen azami miktar kadarıyla kira bedelinden sorumlu olacaktır. Bu miktarın üzerindeki kira borçlarından kefilin sorumluluğu olmayacaktır. Ayrıca kefalet sözleşmesinde kefilin sorumlu olacağı kira dönemleri kararlaştırılmışsa kefil sadece belirtilen kira dönemlerinde doğan kira borçlarından sorumlu olacaktır. Ayrıca kefalet sözleşmesinin geçersiz olduğu veya herhangi bir nedenle sona erdiği hallerde kefilin kiracının ödenmeyen kira borçlarından sorumluluğu olmayacaktır.
Kira Bedeli Haricinde Kiralanana Verilen Zararlar, Aidat Borçları Gibi Kiracının Kira Sözleşmesinden Doğan Diğer Borçları Kefilden İstenebilir Mi?
Kefalet sözleşmesinde kefilin sorumlu olduğu konuların açıkça belirtilmesi yorum farklılıklarının oluşmaması adına önemlidir. Kefalet sözleşmesinde kira borçları, aidatlar, kiralanana zarar verilmesi durumunda meydana gelen zararlar, kira kaybı tazminatı vs. konular ayrı ayrı belirtilerek kefilin sorumlu olacağı kararlaştırılmışsa, kefil sözleşmede belirtilen azami miktarı aşmamak kaydıyla bu borçlardan da sorumlu olacaktır.
Ancak Yüksek Mahkeme kararlarında kefalet sözleşmesinde kefilin kira sözleşmesi kapsamında sorumlu olacağı borç kalemleri ayrı ayrı belirtilmeden, genel ve soyut ifadelerle kefilin kiracının tüm borçlarından sorumlu olduğuna dair kayıtların, somut olayda meydana gelen borcun kefil tarafından öngörülebilir ve belirlenebilir nitelikte olmaması durumunda kira borçları dışındaki kısımlar yönünden geçersiz olduğu ifade edilmektedir.
“..Yangın sonucu oluşan zararın ve tamir süresinin, kefalet sözleşmesinin tanzimi sırasında önceden bilinebilir ve belirlenebilir mahiyette olmadığı açıktır. Bu nedenle zarardan davalı kefilin sorumlu olduğundan söz edilemez.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/6942 Esas – 2016/3621 Karar, T. 04.05.2016 sayılı kararı)
Kefalet sözleşmesinde kefilin sorumlu olduğu konuların belirtilmemesi durumunda ise kanaatimizce kefil sadece kira borçlarından sorumlu olacaktır.
Av. Oktay Altunkaya
