Kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar kapsamında taraflarca en çok açılan dava kiralananın tahliyesi davalarıdır. Kiralananın tahliyesi davaları 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 316. ve devamı maddeleri uyarınca basit yargılama usulüne tabidir. Buna göre; davacı ve davalının dava ve cevap dilekçesi olmak üzere bir dilekçe sunma imkanı vardır.
Öncelikle kiralananın tahliyesi davalarından bağımsız olmak üzere; bir davanın sonuçlanma süresi ilgili mahkemedeki iş yoğunluğu, personelin nitelik ve yeterliliği, delillerin toplanması, tarafların davayı takip etmesi gibi nedenlere bağlı olarak değişecektir. Örneğin, iş yoğunluğuna göre Ankara ilinde açılan bir kiralananın tahliyesi davası ile Bayburt ilinde açılan bir tahliye davası muhtemelen aynı sürede sonuçlanmayacaktır. Veya benzer konularda açılan davaların bazılarında deliller kısa sürede toplanırken bazılarında daha uzun bir sürede delillerin toplanması tamamlanabilecektir. Buna göre de açılan davanın sonuçlanma süresi değişecektir.
Kiralananın tahliyesi davası özelinde inceleme yapmamız gerekirse, bilindiği üzere kira sözleşmeleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 299. ve devamı maddelerinde genel hükümler, konut ve çatılı işyeri kiraları ve ürün kirası olarak üç kısım halinde düzenlenmiştir. Sözleşmenin konusu ile kiralananın niteliğine göre kira ilişkisinin sonlandırılması sebepleri ve şartları farklılık göstermektedir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kira süresinin sona ermesi kiraya veren taraf açısından bir tahliye sebebi değildir ve tahliye nedenleri kanunumuzda sınırlı sayıda düzenlenmiştir. Bu anlamda kiraya veren tarafından kanunda düzenlenen tahliye sebeplerinin hangisi ileri sürülerek dava açıldığı konusu da kiralananın tahliyesi davasının sonuçlanma süresini etkilemektedir. Bazı tahliye nedenlerine göre bu konuyu incelememiz gerekirse:
TBK m.352/1 uyarınca kiracı tarafından yazılı tahliye taahhüdünde bulunulması sebebiyle açılan kiralananın tahliye davası, özellikle imza itirazı olmaması durumunda genellikle ilk duruşmada sonuçlanmaktadır. Kiracı tarafından tahliye taahhüdündeki imzaya itiraz edilmesi halinde ise iki veya üç duruşmada davada karar verilmektedir.
Veya TBK m.350/1 dahilinde gereksinim sebebiyle açılan tahliye davaları ortalama olarak 3 veya 4 duruşmada sonuçlanmaktadır. Belirttiğimiz duruşmalarda taraflar arasındaki uyuşmazlığın tespit edilmesi, taraf delillerinin toplanması, ilgili kurum kayıtlarının getirtilmesi, tanıkların dinlenilmesi gibi işlemler yapılmaktadır.
TBK m.347/1 gereğince kira süresinde on uzama yılının sona ermesine bağlı olarak açılan tahliye davaları da genellikle bir veya iki duruşmada sonuçlanmaktadır. Bu konuda kiraya veren tarafından ilgili tahliye nedeninin kanuni şartlarının tam olarak yerine getirilmesi ile kiracı tarafın beyan ve delilleri önem arz etmektedir.
TBK m. 315 uyarınca kira bedelinin ödenmemesi veya eksik ödenmesi sebebiyle açılan tahliye davalarının sonuçlanma süresi ise şartlarının oluşmasına bağlı olarak davanın İcra Hukuk Mahkemesi veya Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmasına göre değişmektedir. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle İcra Hukuk Mahkemesinde açılan tahliye davaları genel olarak bir veya iki duruşmada sonuçlanmaktadır. Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan tahliye davaları ise ortalama iki veya üç duruşmada sonuçlanmaktadır.
TBK m.316 uyarınca kiracının özen yükümlülüğüne aykırı hareket etmesi sebebiyle açılan tahliye davaları da ortalama 3 veya 4 duruşmada sonuçlanmaktadır.
Kiralananın tahliyesi davalarında duruşma tarihi veya celseler arasındaki süre mahkemelerin iş yoğunluğuna ve çalışma takvimine göre belirlenmektedir. Bu süre ortalama üç aydır. Ancak ilgili mahkemenin iş yoğunluğuna göre bu süre kısalabilecek veya artabilecektir.
İlk derece mahkemesi kararının ardından somut davanın özelliğine göre istinaf ve temyiz kanun yolu açık olabilecektir. Kiralananın tahliyesine ilişkin kararların infazı için kararın kesinleşmesinin beklenmesine gerek yoktur. Ancak istinaf veya temyiz kanun yolu sürecinde davalı tarafça İcra ve İflas Kanunu hükümleri uyarınca ilgili icra mahkemesinden icranın geri bırakılması kararı alınması halinde ilk derece mahkemesi kararı kesinleşinceye kadar infaz edilemeyecektir. Dolayısıyla taraflarca kanun yolları sürecinin tamamlanmasının beklenilmesi gerekecektir. İstinaf kanun yolu süreci, bölgeye göre değişebilmekle birlikte, 3 ile 12 ay aralığında bir sürede sonuçlanmaktadır. Temyiz kanun yolu süreci ile ortalama bir yıl sürede sonlanmaktadır.
Av. Oktay Altunkaya
