Kira tespit davası konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin sözleşmelerde kira bedelinin belirlenmesi amacıyla kiracı veya kiraya veren tarafından açılan bir dava türüdür.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 344. ve devamı maddelerinde kira tespit davasına ilişkin hükümler düzenlenmiştir.
Buna göre kira sözleşmesinde beş yıllık kira süresinin sona ermesi ile birlikte (ve ilerleyen süreçte her beş yılda) taraflar kira bedelinin mevcut enflasyon oranı, kiralanan taşınmazın durumu, özellikleri ve rayiç kira fiyatları göz önünde bulundurularak hakkaniyetli şekilde yeniden belirlenmesini mahkemeden talep edebilecektir.
Örneğin taraflar arasında 2019 yılı Ocak ayında aylık 5.000 TL kira bedelli olarak konut kirası sözleşmesi yapıldığını varsayalım. 2024 yılı Ocak ayı itibariyle de kiracının yeni kira yılında ödemesi gereken kira bedeli konusunda taraflar anlaşamıyor olsun. Bu halde kiraya veren taraf bölgede rayiç kira fiyatlarının daha fazla olması sebebiyle yetkili Sulh Hukuk Mahkemesinde kira tespit davası açabilecektir.
Kira tespit davası açmadan önce ihtar gönderme şartı olup olmadığı konusu taraflar arasındaki kira sözleşmesine göre değişebilecektir. TBK m.345 uyarınca kural olarak kiraya veren taraf yeni kira dönemi başlangıcından en az otuz gün öncesinde kira tespit davası açmalı veya bu süre içerisinde kiracıya kiranın belirlenmesi için dava açacağını yazılı olarak kiracıya ihtar etmelidir.
Ancak TBK m.345/3 gereğince taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira artışı yapılacağına dair bir madde varsa taraflar öncesinde ihtar göndermeksizin yeni kira dönemi sonuna kadar doğrudan dava da açabilecektir.
Uygulamada kira tespit davası açılmadan önce kiraya veren taraf noter aracılığıyla kiracıya ihtar göndermektedir. Genellikle kiracıya gönderilen ihtarnamede yeni kira dönemi için kiraya veren tarafından ne kadar bir kira bedeli istendiği de belirtilmektedir.
Ancak kiracıya gönderilen ihtarnamenin ardından tarafların anlaşamamasına bağlı olarak kira tespit davası açılması aşamasına kadar geçen süreçte ülkemizdeki mevcut ekonomik koşullar sebebiyle kısa bir zaman aralığında dahi kira fiyatlarında değişiklikler olabilmektedir.
Peki bu durumda kiraya veren tarafından kiracıya gönderilen ihtarnamede belirtilen kira bedeli tutarından farklı bir kira değeri üzerinden kira tespit davası açılabilecek midir?
Ahde vefa ilkesi uyarınca kişiler hukuki iş ve işlemlerinde beyanları ile bağlıdır. Bu anlamda kira tespit davasında da kiraya veren tarafından gönderilen ihtarnamede talep edilen kira değeri mahkeme tarafından göz önünde bulundurulacaktır. Ayrıca ihtarname içeriğinin ne olduğu, ihtarnamede hangi hususlarda açıklamada bulunulduğu da oldukça önemlidir.
Ancak kanaatimce bu konuda kiraya veren tarafından kiracıya gönderilen ihtarnamede talep edilen kira bedelinin dışında asıl önemli olan taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesi içeriği ve kiralanan taşınmazda kira bedelinin tespiti istenen tarih itibariyle kiralananın durumu, sözleşme süresince mevcut olan enflasyon (TÜFE) ve rayiç kira değerinin ne kadar olduğu hususlarıdır.
Buna göre kiraya verenin dava öncesinde kiracıya gönderdiği ihtarnamede talep ettiği tutardan daha fazla bir kira bedeli talebi ile açılan kira tespit davasında dosyadaki deliller doğrultusunda mahkemece TBK m.344/3 uyarınca belirtilen teknik hususlarla ilgili bilirkişi incelemesi yaptırılarak kiralanan taşınmazın çeşitli ölçütlere göre kira değerinin belirlenmesinin ardından tarafların dava sürecindeki tüm beyan ve görüşmeleri de göz önünde bulundurulmak suretiyle bir karar verilecektir.
Av. Oktay Altunkaya
