Kiracı Evden veya İşyerinden Çıkmadan Kaç Gün Önce Haber Vermelidir?
Kira ilişkisi kapsamında kiracının yükümlülüklerinden birisi de sözleşmeyi sonlandırmadan belirli bir süre önce fesih iradesini kiraya verene bilmesi ile ilgilidir. Kiracının evden/işyerinden çıkmadan ne kadar bir süre önceden bildirimde bulunması gerektiği değişkenlik göstermektedir. Şu şekilde açıklamamız gerekirse; kiralananın konut veya çatılı işyeri olup olmaması, kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olarak yapılması, feshin hangi sebeple yapıldığı (örneğin; kira süresinin sona ermesi, kira bedelinin ödenmemesi, kira ilişkisinin çekilmez hale gelmesi vs.) gibi somut koşullar kapsamında farklı sürelerde bildirimlerde bulunulması gerekebilecektir.
Kira Sözleşmesinin Olağan Olarak Sona Ermesi Durumunda Kiracı Ne Kadar Süre de Kiraya Verene Bildirmelidir?
Kiralananın Konut ve Çatılı İşyeri ise;
Kira sözleşmesi belirli süreli ise;
Konut ve çatılı işyeri kiralarında taraflara arasında kira sözleşmesi belirli süreli olarak yapılmışsa (örneğin 1 yıllık vs.) TBK m.347 uyarınca kiracı tarafından sözleşme bitim süresinden en az onbeş gün önce kiraya verene bildirimde bulunulmadıkça; sözleşme aynı şartlarla bir kira yılı uzayacaktır. Örnek verirsek; 01.01.2022 tarihinde bir yıllık yapılan kira sözleşmesi için en geç 16.12.2022 tarihinden bildirimde bulunulmalıdır. Burada fesih bildiriminin kiraya verene ulaştığı tarihin önem arz ettiğini belirtelim.
Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise:
Taraflar arasındaki kira sözleşmesi belirsiz süreli olarak düzenlenmişse TBK m.328 kapsamında, aksi kararlaştırılmadığı sürece, altı aylık kira dönemleri için en az üç ay önceden fesih bildiriminde bulunulmalıdır. Aksi halde fesih bildirimi bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır. Örneğin; 01.01.2022 tarihinde yapılan kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadığı sürece 01.07.2022 ile 01.01.2023 olarak iki kira dönemi vardır. Bir yılın sonunda kira sözleşmesini sonlandırmak isteyen kiracı en geç 01.10.2022 tarihinde fesih bildiriminde bulunmalıdır.
Kiralanan Konut ve Çatılı İşyeri değilse:
Kira sözleşmesi belirli süreli ise:
Kiralanan konut ve çatılı işyeri niteliğine haiz değilse, belirli süreli kira sözleşmelerinde TBK m. 237 gereğince; kira sözleşmesi belirlenen sürenin sonunda kendiliğinden sona erecektir. Dolayısıyla kiracının bu halde kiraya verene fesih bildirimde bulunması gerekliliği bulunmamaktadır.
Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise:
TBK m .328 vd. hükümlerince bu halde; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.
Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.
Kira ilişkisinin olağan sona ermesi dışındaki çeşitli hallerde; farklı sürelerin olması, dava veya takip yollarına başvurma gerekliliğinden bahsedilebilecektir.
“Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiraları, bildirim yoluyla sona erdirilebileceği gibi, dava yoluyla da sona erdirilebilir. Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin belirli süreli kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi TBK’nın 347. maddesinde düzenlenmiştir. Anılan maddeye göre “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.
Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.” (Yargıtay HGK., E. 2017/458 K. 2021/614 T. 25.5.2021)
Av. Oktay Altunkaya – Ankara Kira Avukatı
