Alt Kira Sözleşmesi Nedir?
Kira sözleşmeleri; kiraya verenin sözleşme konusu kiralananın kullanımını kiracıya sözleşme süresince hazır ettiği, kiracının da buna karşılık kira bedeli ödemesi gereken tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir.
Kiracı tarafın kiralananı bir başka kimseye kiraya vermek istemesi halinde alt kira sözleşmesinden bahsedilir. Bir başka deyişle alt kira ilişkisi, kiracının kira sözleşmesi konusu taşınır veya taşınmaz malı kiraya veren sıfatıyla yeniden kiralaması ile kurulur.
Alt kira sözleşmesinin yapıldığı hallerde üç tarafın varlığından bahsedilebilir. Bunlar; kiraya veren, kiracı/alt kiraya veren ve alt kiracıdır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 322. maddesinde kiracının alt kira sözleşmesi düzenleme şartları belirtilmiştir.
Kiralananın Alt Kiraya Verilmesinin Şartları Nelerdir?
Türk Borçlar Kanununun 322. maddesi gereğince; “Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.
Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.
Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.” denmektedir.
Yukarıdaki kanun maddesinde görüleceği üzere; kiracının alt kira sözleşmesi yapabilmesi konut ve çatılı işyeri kiraları ile adi kira sözleşmeleri açısından farklılık arz etmektedir.
Adi kira sözleşmelerinde, kiracı, kiraya verenin rızasını almasına gerek olmaksızın, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak kaydıyla, kiralananı alt kiraya verebilir. Bu halde kiracının alt kira sözleşmesi yapabilmesi için kiraya verenin onayına ihtiyacı bulunmamaktadır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı olarak rızası olmadığı takdirde, kiracının kiralananı alt kiraya verme hakkı bulunmamaktadır. Belirtelim ki; kiraya verenin kiralananın alt kiraya verilmesi hususunda vermesi gereken yazılı rıza geçerlilik şartıdır. Kiraya verenin sözlü rızası geçerli değildir.
Alt kira sözleşmesi yapılması halinde; asıl kira sözleşmesi sona erince alt kira sözleşmesi de sona erecektir. Dolayısıyla kiraya veren asıl kira sözleşmesinin sona erdiğini gerekçe göstererek kiralananın tahliyesini sağlayabilecektir.
Kiracı asıl kira sözleşmesinde sahip olmadığı bir hakkı alt kira sözleşmesi ile alt kiracıya tanıması mümkün değildir. Aksi halde kiracının ve alt kiracının sorumluluğuna başvurulabilecektir.
Kiracının Alt Kira Sözleşmesi Yapması Yasaklanabilir Mi?
TBK m.322/1 hükmü emredici nitelikte değildir. Taraflar kira sözleşmesi yaparken kiralananın alt kiraya verilmesini yasaklayabilirler.
Alt Kiracı Kirayı Kime Öder?
Alt kiracı kararlaştırılan kira bedelini kiracıya ödemesi gerekir.
Kiracının Kiralananı İzinsiz Alt Kiraya Vermesi Halinde Alt Kira Sözleşmesi Geçerli Midir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın, kiralanan kiracı tarafından alt kiraya verilmişse dahi alt kira sözleşmesi geçerlidir. Ancak kiracı tarafın kiralananı alt kiraya verme yetkisi bulunmaması sebebiyle borcu ifa edememe durumu ile karşılaşılabilecektir.
Kiralananın izinsiz olarak alt kiraya verilmesi halinde kiraya veren tahliye davası açabilir. Alt kiracının kötüniyetli olması halinde kendisinden ecrimisil talep edilebilir.
Alt kiracı iyiniyetli ise TBK m.112 gereğince; kiracı tarafın sorumluluğuna başvurarak zararının giderilmesini talep edebilir.
Kiracı Alt Kiracıya Tahliye Davası Açabilir Mi?
Asıl kira sözleşmesinde kiracı olarak bulunan taraf; alt kira sözleşmesi kapsamında kiraya veren sıfatına sahiptir. Dolayısıyla alt kiracının yükümlülüklerini yerine getirmemesi vs. hallere bağlı olarak tahliye davası açabilir.
Alt Kira Sözleşmesi ile İlgili Yargıtay Kararları
“Kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için başkasına ait taşınır ya da taşınmaz malın kullanılmasını sağlayan anlaşmadır. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi ile oluşur. Her sözleşmede olduğu gibi kira sözleşmesinde de iki taraf vardır ve taraflarına şahsi hak sağlar.
Davada dayanılan 22.02.2012 başlangıç tarihli alt kira sözleşmesi davalılar Vodafone Telekomünikasyon AŞ ile … AŞ. arasında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girdiği 01.07.2012 tarihinden önce düzenlenmiştir. Davacı bu sözleşmenin tarafı değildir.
Davacı ile davalı kiracı… arasında düzenlenen 19/04/2001 başlangıç tarihli, 99 yıl süreli kira sözleşmesi halen geçerli olduğundan davacı ancak bu sözleşme kapsamında ödenmeyen kira bedeli varsa sözleşmenin tarafı olan kendi kiracısından alacak talebinde bulunabilir.
Davalı kiracı, sadece 19/04/2001 tarihli sözleşme gereği kira bedelini ödemekle yükümlü olup alt kira sözleşmesi gereği tahsil ettiği kira bedelini asıl kiraya verene ödeme yükümlülüğü bulunmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.” (Yargıtay 3. HD., E. 2017/2139 K. 2017/12194 T. 19.9.2017)
“Tüm dosya kapsamı incelendiğinde; dava konusu taşınmazın 01.04.1972 yılında davacıların murisi tarafından dava dışı Neriman’a kiralandığı ve kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünde alt kira yasağının bulunduğu; dava dışı Neriman ile dava dışı Bülent arasında 10.06.2011 tarihinde dava konusu kısımda tadilat yapılarak 5 yıl boyunca bedelsiz kullanma konusunda anlaşma yapıldığı;
01.01.2012 tarihinde de yine dava konusu taşınmaza ilişkin dava dışı Bülent ile davalı şirket arasında kira sözleşmesi imzalandığının belirlendiğine, taşınmazın kiralanmasına yönelik geçerli olan sözleşmesinin 1972 tarihli sözleşme olması ve bu sözleşmede de alt kira yasaklandığına göre; bu sözleşmeden sonra taşınmazın kullanımına ilişkin sözleşmelerin geçersiz olduğu, taşınmazı kullananların bu kullanımlarında iyiniyetli olamayacağı anlaşılmaktadır.” (Yargıtay 8. HD., E. 2018/7306 K. 2020/8062 T. 9.12.2020)
“Davacı kiralananın dörtte üç payına malik olup davacının bu payını 01.03.2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile dava dışı K1’na kiraya verdiği konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Keza davacının kendi kiracısına bir yıl süre ile sınırlı olmak koşulu ile 27.06.2006 tarihinde verdiği muvafakatname ile taşınmaz davalıya alt kiraya verilmiştir.
Kural olarak alt kiracının kullanma hakkının kapsamı ve süresi asıl kiracının hakkı ile sınırlıdır. Zira alt kiracının kullanımı bağımsız bir hakka değil asıl kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanmaktadır. Bunun bir sonucu olarak alt kira sözleşmesi ilk kira sözleşmesi ayakta kaldığı sürece geçerlidir. İlk kira sözleşmesinin feshi yada ortadan kalkması ile ikinci kira sözleşmesi de kendiliğinden sona ermiş olur.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 26.03.2013 tarihli ve 2012/11745 E., 2013/5300 K.)
Alt Kira Sözleşmesi Hakkında Sık Sorulan Sorular
Kiracı Kiraladığı Yeri Başkasına Kiraya Verebilir Mi?
Evet. Adi kira sözleşmelerinde, kiraya vereni bir zarara uğratmamak şartıyla; kiracının kiralananı alt kiraya vermesi mümkündür. Ancak tarafların sözleşmede bu durumun aksini kararlaştırabileceğini de belirtelim.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise; kiraya vereni zarara uğratmama şartının yanında, kiralananın alt kiraya verilmesi ile ilgili kiraya verenin yazılı rızası alınmak suretiyle alt kira sözleşmesi yapılabilir. Aksi halde kiracının ve alt kiracının sorumluluğu doğabilecektir.
Alt Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Kira sözleşmesinin sona erme sebepleri (kira bedelinin ödenmemesi, kira süresinin sona ermesi, on uzama yılının bitmesi, kiraya verenin gereksinimi, kiracının tahliye taahhüdünde bulunması vs.) alt kira sözleşmesinin sona ermesi halinde de geçerlidir.
Kiracı/alt kiraya veren somut durum özelinde kira sözleşmesinin sona ermesini gerektirecek sebeplerin olması halinde bildirim yoluyla veya tahliye davası açarak kiralananın tahliyesini sağlayabilir.
Kiracının kiralananı alt kiraya verme yetkisi bulunmaması, kiracı ile kiraya veren arasında yapılan kira sözleşmesinin sonlanması, alt kiracı tarafından kiralananın asıl sözleşmede kararlaştırılandan farklı bir şekilde kullanılması vs. hallerde kiraya veren de kiralananın tahliye edilmesini talep edebilir.
Av. Oktay Altunkaya
