Kiracının kira bedelini veya yan giderleri ödememesi durumunda kiraya verenin başvurabileceği hukuki yollardan birisi de İcra ve İflas Kanunu m.269 ve devamı hükümlerince tahliye talepli olarak icra takibi başlatmaktır.
Tahliye talepli icra takibi yolu aracılığıyla, kira ve yan gider alacaklarının tahsili ile kiracının tahliye edilebilmesi daha pratik olarak mümkün olmaktadır.
Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinde kira bedelinin ve yan giderlerin ne zaman ödeneceği belirlenmişse bu tarihe göre, belirlenmemişse Türk Borçlar Kanunu m.314 uyarınca kiracı kira parasını ve yan giderleri ödemekle yükümlüdür.
Kira sözleşmesinde kira bedelinin ve yan giderlerin hangi tarihte ödeneceği kararlaştırılmışsa belirlenen tarih itibariyle kendiliğinden, sözleşmede herhangi bir tarih belirlenmemişse her ayın ve en geç kira süresi sonunda gönderilecek ihtarla kiracı temerrüde düşecektir.
Kiraya verenin takip talebi ile yetkili İcra Dairesine başvurmasının ardından, İcra Müdürlüğü tarafından kiracıya uygulamadaki adı ile Örnek:13 ödeme emri gönderilecektir.
İcra Dairesi tarafından kiracıya gönderilen ödeme emrinde kısaca şu hususlar ihtar edilir:
1-) Ödeme emrine konu borca karşı tebliğ tarihini izleyen günden itibaren 7 gün içerisinde itiraz edebileceği,
2-) Açıkça itirazda bulunulmadıkça kira sözleşmesini ve sözleşmedeki imzayı kabul etmiş sayılacağı,
3-) Kira sözleşmesinin niteliğine göre kendisine tanınan süre içerisinde (konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün, adi kiralarda en az 10 gün vs.) icra takibine konu kira ve yan gider borcunu ödememesi durumunda kiraya verenin mahkemeye başvurarak kiralananın tahliye edilmesini isteyebileceği, bildirilir.
Kiracı taraf ödeme emrinin kendisine tebliğ edilmesinden itibaren 7 gün içerisinde ilgili İcra Dairesine itirazda bulunursa İİK m.269/3 gereğince takip durdurulacaktır. Bu halde kiraya veren tarafın, takibe karşı kiracının yaptığı itirazlara göre itirazın kaldırılması veya itirazın iptali ve tahliye davası açması gerekmektedir.
İtirazın kaldırılması ve tahliye davası, kiracının itiraz dilekçesinin kiraya verene tebliği tarihinden itibaren 6 ay içerisinde ilgili İcra Hukuk Mahkemesinde açılabilir.
Taraflar arasında adi yazılı şekilde yapılan kira sözleşmesi bulunuyorsa; kiracı takibe karşı itiraz etmemişse veya itiraz dilekçesinde kira sözleşmesine açıkça itirazda bulunulmamışsa kiraya veren taraf İcra Hukuk Mahkemesine başvurabilir.
Kiracı tarafından icra takibine konu olan kira sözleşmesine veya sözleşmedeki imzaya açıkça itirazda bulunulmuşsa; kiraya veren tarafın İcra Hukuk Mahkemesine itirazın kaldırılması başvuru yapabilmesi için noter tarafından düzenlenen veya imzası onaylanan bir kira sözleşme bulunması gerekir. Aksi halde itirazın kaldırılması değil Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali yoluna başvurulmalıdır.
İtirazın iptali ve tahliye davası, kiracının itiraz dilekçesinin kiraya verene tebliği tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde ilgili Sulh Hukuk Mahkemesinde açılabilir.
Kiracının itirazının ardından açılan itirazın kaldırılması veya iptali ve tahliye davasında, kiraya veren, kira sözleşmesinin varlığını, kiralananın kiracıya teslim edildiğini, kira miktarını, kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düştüğünü, kiracıya TBK m.315 kapsamında belirtilen sürenin usulüne uygun olarak tanındığını; kiracı ise kira bedelinin eksiksiz olarak ödenip ödenmediğini ispat etmelidir.
Yapılacak yargılama sonucunda İİK m.269 ve devamı maddelerinde belirtilen şartların sağlandığının anlaşılması durumunda mahkeme tarafından itirazın kaldırılması (veya iptali) ve kiralananın tahliyesine karar verilecektir. Aksi halde dava reddedilecektir.
Kişilerin kira hukukundan doğan uyuşmazlıklarda olası hak kayıpları yaşanmaması adına bir avukattan yardım alınmasını tavsiye ederiz.
Av. Oktay Altunkaya
