Aile Konutu Nedir?
Aile konutu, aile hukuku literatüründe, ailenin (anne, baba, çocuk vs.) yaşamsal faaliyetlerini sürdürdüğü, iyi ve kötü günlerini birlikte geçirdiği, anılar biriktirdiği konuttur. Buna göre gayrimenkul hukukunun bir kavramı olan konut kavramı içerisinde aile olarak bireylerin bir arada kalması halinde farklı bir anlam kazanmıştır. Ve hukuk sistemimizde bu “aile konutu” kavramını göz ardı edememiş ve özel düzenlemeler getirmiştir.
“TMK’nın 194. maddesinin birinci fıkrası; “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz” hükmünü içermektedir. Aile konutunun tanımına ise anılan maddenin gerekçesinde yer verilmiş; aile konutu “Eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı anılarla dolu bir alan” olarak tanımlanmıştır.” (Yargıtay 2. HD., E. 2021/3464 K. 2021/6355 T. 22.9.2021)
Aile konutuna ilişkin yasal düzenlemeler TBK m.349, TMK m.194 ve TMK m. 254 dahilinde yapılmıştır. İlgili kanun maddeleri incelendiğinde görüleceği üzere söz konusu hükümler benzer amaçlarla hazırlanmakla birlikte; biz yazımızda kiralananın aile konutu olması halinde kira sözleşmesinin feshinin nasıl olacağı ile ilgili inceleme ve değerlendirmeler yapacağız.
Kiralananın Aile Konutu Olması Halinde Kira Sözleşmesinin Feshi (TBK m.349)
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 349. maddesinde; “Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.” denmiştir.
Buna göre kiracı olan taraf kira sözleşmesi kapsamında kullandıkları konutta, aile olarak bir başka deyişle eşi, çocukları, annesi, babası vs. ile birlikte yaşamlarını sürdürüyorlarsa bu durumda; kira sözleşmesini eşlerden birisi bile yapmış olsa; diğer eşin rızasını almadıkça kira sözleşmesini feshedemeyecektir.
Kira sözleşmesine taraf olan eşin kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshetmesi diğer eşin onayı olana kadar askıda geçersizlik yaptırımına tabi olacaktır. Eşin daha sonra da onayı olmaması halinde kira sözleşmesinin feshi kesin olarak geçersiz olacaktır. Kanun koyucu burada; kiralananda aile olarak bir arada yaşanmasına rağmen eşlerden birisinin düşüncesiz, keyfi veya özensiz davranışlarda bulunması halinde bu halden ailenin olumsuz olarak etkilenmesinin önüne geçmektir. Özellikle ülkemizde toplumumuzun genel yapısı itibariyle kira sözleşmesine erkek eşin taraf olduğu hususu da dikkate alınarak; erkek eşin haklı bir neden olmaksızın tek taraflı iradesi ile ailenin birlikte yaşadıkları konuttan ayrılmasını sağlayamaması adına söz konusu kanuni düzenleme oldukça faydalı olmuştur.
Kanun aile olarak bir arada yaşayan tarafların kiralanandaki durumlarının geleceğini tek başına diğer eşin inisiyatifine bırakmamak amacıyla söz konusu düzenlemeyi yapmışsa da; bu hükmün kötüye kullanılmasını engellemek amacıyla diğer eşin haklı bir neden olmadan kira sözleşmesinin feshi için rıza göstermemesi halinde kiracı olan eşin bu konuda bir karar vermesi için hakime başvurabileceği belirtilmiştir. Örneğin; eş kiralananın bedelinde ailenin bütçesini aşacak bir miktarda yapılan kira artışı sebebiyle kira sözleşmesini feshetmek istiyorsa ve diğer eşte buna rağmen bu hukuki işleme rıza göstermiyorsa kiracı olan eşin mahkemeye başvurmasıyla hakim bu konuda kiracı eşin haklılığına karar verebilecek; bunun sonucunda da kira sözleşmesinin feshi geçerli sayılacaktır.
Yine kiracı olan eşin diğer eşe, objektif olarak, ulaşamaması, nerede olduğunun bilmemesi, eşinin ağır bir hastalık veya kaza geçirmiş olması gibi hallerde de hakime başvurarak fesih için tek başına yetkili olması konusunda karar verilmesini talep edebilecektir.
Kiralananın aile konutu olarak kullanılması halinde kira sözleşmesine taraf olmayan eş kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı olabilecektir. Görüldüğü üzere; kural olarak bir sözleşmeye taraf olabilmek için kişilerin karşılıklı ve birbirine uygun iradelerinin mevcut olmasının gerekmesine rağmen burada kiraya verenin rızası aranmaksızın kira sözleşmesine taraf olmayan eşin tek taraflı iradesiyle söz konusu hukuki işlem gerçekleşmektedir.
Kiracı olmayan eş bu bildirimi kira sözleşmesi devam ettiği müddetçe yapabilecektir. Ayrıca kiraya verene yapılacak olan bildirimin herhangi bir şekle bağlı olarak yapılması da zorunlu değildir. Fakat ispat kolaylığı açısından yazılı yapılması faydalı olacaktır.
“Kiraya Verene Bildirimde Bulunarak Sözleşmenin Tarafı Halinde Gelen Eş; İlgili Kira Sözleşmesi Kapsamındaki Borçlardan Diğer Eş ile Birlikte Müteselsil Olarak Sorumlu Olur.”
TMK 194’te belirtildiği üzere kiraya verene yazılı veya sözlü olarak bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı olan eş; kiracı sıfatıyla kira sözleşmesi kapsamında yükümlü oldukları hususlardan diğer eş ile birlikte müteselsil olarak yani birlikte sorumlu olacaktır. Örneğin; kiraya veren ödenmemiş kira borçlarından dolayı diğer eşe karşı da icra takibi başlatabilecektir.
“Eşin bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı haline gelmesi sonucunda; kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.”
Diğer eş kiraya verene bildirimde bulunması halinde kira sözleşmesine taraf olur dedik. Buna bağlı olarak kiraya veren; herhangi bir sebeple örneğin; kira bedelinin ödenmemesine dayanarak kira sözleşmesini sonlandırmak istediğinde her iki eşe de ayrı ayrı TBK m.315 bağlamında fesih bildirimi yapmalıdır. Yine aynı madde gereğince kiracıya tanınması gereken ödeme süresine ilişkin ihtar da her iki eşe ayrı ayrı yapılmalıdır. Aksi halde kiraya veren tarafından yapılan fesih geçerli olmayacaktır.
Kiraya Verenin Kira Sözleşmesini Feshetmesi Eşinin Rızasına Mı Bağlıdır?
Hayır. Kiralananın aile konutu olması halinde kira sözleşmesinin feshi için eşinin rızasının bulunması gerekliliği hususu sadece kiracı taraf için öngörülmüştür. Kiraya veren için böyle bir zorunluluk bulunmamaktadır.
Kira Sözleşmesine Taraf Olmayan Eş Sözleşmenin Feshine İlişkin Rıza Beyanını Ne Zaman Vermelidir?
Kira sözleşmesine taraf olmayan eş sözleşmenin feshine ilişkin rıza beyanını fesih bildirimi yapılırken, öncesinde veya daha sonrasında onay vermek suretiyle yapabilir. Buna bir engel yoktur. Ancak sözleşmeye taraf olmayan eşin süresi içerisinde fesih beyanında bulunmaması halinde kira sözleşmesinin fesih tarihi değişebilecektir.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesi belirli süreli olarak yapılmışsa ve kiralanan aile konutu niteliğindeyse bu halde; kiracı olan taraf kira yılının sona ermesinden en az 15 gün öncesinde kiraya verene ulaşması şartıyla fesih bildiriminde bulunmalıdır. Sözleşmeyi feshetmek isteyen kiracı eş, diğer eşten fesih konusundaki rızasını bu süreye uygun olarak alması gerekir. Bir başka deyişle kiracı eş, sözleşmeye taraf olmayan eşten fesih konusundaki rızasını kira yılının bitimine on gün kala almak suretiyle kiraya verene fesih bildiriminde bulunursa; bu beyan bir sonraki kira yılı sonu için geçerli olacaktır.
İlgili sayfa: Ankara kira avukatı
Peki Kira Sözleşmesini Feshetmeye Dair Eşimden En Baştan Yetki Alabilir Miyim?
Kira sözleşmesine taraf olmayan eşten başlangıçta veya sözleşme yapılırken alınan rıza beyanı kural olarak geçerli olmayacaktır. Çünkü kiralananın aile konutu olmasına ilişkin olarak düzenlenen yasa maddesinin amacı doğrultusunda sözleşmeye taraf olmayan eş tarafından verilen rıza beyanı belirli bir konuda ve açık bir şekilde olmalıdır. Yani; eşten kira sözleşmesinin başlangıcında alınan “İşbu kira sözleşmesinde ilerleyen zamanlarda eşimin yapacağı fesih beyanlarının tamamına rızam vardır.” şeklinde bir rıza beyanı geçerli değildir. Keza Yargıtay kararları da aynı doğrultudadır.
Söz konusu rıza beyanının kira sözleşmesine taraf olmayan eş tarafından kira sözleşmesinin başlangıcında, uzun bir süre önce verilmesi veya verilen rızanın geçerliliği ayrıca somut durumda değerlendirilmelidir.
Kiralananın Aile Konutu Niteliğinde Olması Halinde Tahliye Taahhüdü Verilebilir Mi?
Kiracı olan eş kira sözleşmesini feshedeceği ve tahliye edeceğine ilişkin olarak kiraya verene tahliye taahhüdü verebilir. Ancak söz konusu tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için diğer eşin açık bir şekilde rızasının olması ve tahliye taahhüdünün kanuni şartlarının sağlanması gerekmektedir.
Kiralananın Aile Konutu Olması Halinde Kira Sözleşmesinin Feshine İlişkin Yargıtay Kararları
“4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194/1. maddesine göre, “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.” Bu madde hükmü ile aile konutu şerhi “konulmuş olmasa da” eşlerin birlikte yaşadıkları aile konutu üzerindeki fiil ehliyetleri sınırlandırılmıştır. Sınırlandırma, aile konutu şerhi konulduğu için değil, zaten var olduğu için getirilmiştir. Bu sebeple tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Zira dava konusu taşınmaz şerh konulmasa da aile konutudur. Eş söyleyişle şerh konulduğu için aile konutu olmamakta, aksine aile konutu olduğu için şerh konulabilmektedir. Bu nedenle aile konutu şerhi konulduğunda, konulan şerh “kurucu” değil “açıklayıcı” şerh özelliğini taşımaktadır. Anılan madde hükmü ile getirilen sınırlandırma, “emredici” niteliktedir. Dolayısıyla bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak “belirli olan” bir işlem için verilebilir.
Türk Medeni Kanununun 193. maddesi hükmü ile eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle olan hukuki işlemlerinde özgürlük alanı tanınmış olmakla birlikte Türk Medeni Kanununun 194. madde hükmü ile eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerinin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek eşlerin hukuki işlem özgürlüğü, “aile birliğinin korunması” amacıyla sınırlandırılmıştır. Buna göre, eşlerden biri diğer eşin “açık rızası bulunmadıkça” aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bu cümleden hareketle, aile konutunun maliki olan eş, aile konutundaki yaşantıyı güçlüğe sokacak biçimde, aile konutunun ipotek edilmesi gibi “tek başına” bir ayni hakla sınırlandıramaz. Bu sınırlandırma “ancak diğer eşin açık rızası alınarak” yapılabilir.” (Yargıtay 2. HD., E. 2016/9661 K. 2017/12232 T. 6.11.2017)
“Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi yetkili eşin izni için bir geçerlilik şekli öngörmemiştir. Bu nedenle söz konusu izin bir şekle tabi olmadan, sözlü olarak dahi verilebilir. Ancak maddenin ifadesinden de anlaşılacağı üzere, iznin “açık” olması gerekir.“ (Yargıtay 2. HD., E. 2021/2602 K. 2021/4533 T. 7.6.2021)
Av. Oktay Altunkaya
