Konut kirası sözleşmelerinde kiracı tarafın esas yükümlülüğü kira bedelini tam ve zamanında ödemektir. Buna karşılık kiraya verenin temel yükümlülüğü ise kiralanan konutu anlaşılan şekilde kiracıya teslim etmek ve sözleşme süresi boyunca da aynı şekilde kullanılabilir halde bulundurmaktır.
Yazı İçeriği
Kiraya veren tarafından kiralanan konutun kiracıya teslim edilmemesi durumunda borçlu temerrüdünden, kiralananın teslimi kiracıya yapılmış ancak kiralananda kullanıma engel haller mevcutsa veya kiralanan konut kiraya veren tarafından beyan edilen niteliklere sahip değilse ayıplı ifadan bahsedilir. Ayıplı ifaya örnek olarak; kombinin bozulması, su borusunun patlaması, tavanın akması, kapının kırılması, parkelerin eskimesi, fayansların kırılması, komşunun gürültü yapması gibi durumları verebiliriz.
Kiraya verenin ayıplı olması durumu Türk Borçlar Kanunu’nun 304. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.
Kira Süresi İçerisinde Kiralanan Dairede Bozulan Eşyalar Olması Durumunda Bu Eşyaların Onarımını Kiracı Mı Ev Sahibi Mi Yaptıracaktır?
TBK m.317 uyarınca kiralanan konutun olağan kullanımı için gereken temizlik ve bakım masraflarını kiracının karşılaması gerekmektedir. Buna göre kiralanan taşınmazda olağan bakım masrafı olarak nitelendirilebilecek önemsiz ayıpları ve bozulan kısımları kiracı tarafın yaptırması gerekmektedir. Örneğin kullanıma bağlı olarak bozulan musluğun değişimi, patlayan ampulün değişimi, kalorifer peteklerinin bakımı, kombinin bakımı gibi konularda yapılacak masrafları kiracının ödemesi gerekir.
TBK m.317 hükmü haricinde, kiralanan konutta kiracının kusuru olmaksızın olağan kullanım sonucunda bozulan eşyaları yaptırma/yenileme yükümlülüğü kural olarak kiraya veren tarafa aittir.
TBK m.318 hükmü uyarınca kiralık dairede bir eşyanın bozulması veya ayıplı hale gelmesi durumunda kiracı taraf öncelikle bu durumu gecikmeksizin kiraya veren tarafa bildirmelidir. Kiracı ayıplı hale gelen eşyayı/bölümü kiraya verene bildirmemesi durumunda bundan doğan zararlardan sorumlu olacaktır. Kiracı taraf aynı zamanda ayıplı hale gelen eşyanın/kısmın onarımının yapılması için kiraya veren tarafa makul bir süre vermelidir. Kiraya veren, kiracı tarafından kendisine bildirilen ayıbı süresi içerisinde gidermezse veya ayıbı gidermeyeceğini beyan ederse; kiracı taraf oluşan ayıbı kendisi giderip yaptığı masrafları kira bedelinden düşebilecektir.
Örneğin; kiralanan konutta kombi arızalanmışsa, öncelikle kiracı taraf derhal kiraya verene bu durumla ilgili bilgi vermeli ve arızanın giderilmesi ile ilgili makul bir süre tanımalıdır. Kiraya veren tarafın bu süre içerisinde kombi arızasını gidermemesi durumunda; kiracı kombi arızasını giderip yapılan masrafları kira bedelinden düşebilecektir.
Veya daire eşyalı olarak kiralanmışsa; kiralanan dairede bulunan mobilya, beyaz eşyalar, mutfak aletleri vs. eşyaların bozulması durumunda yine aynı usul ve kurallar geçerlidir. Kiracı bu halde öncelikle kiraya veren tarafa bozulan eşyalar ile ilgili bilgi vermeli ve eşyaların tamir edilmesi veya yenisi ile değiştirilmesi konusunda süre vermelidir. Kiraya verenin verilen süre içerisinde ayıbı gidermemesi durumunda kiracı bozulan eşyayı tamir ettirerek yaptığı masrafları kira bedelinden düşebilecektir.
Ancak kiracının ayıbı gidermek için yaptığı masraflar konusunda kiraya verenin yararını düşünerek, özenli bir şekilde hareket etmesi gerektiğini belirtelim.
Kiracı taraf ayıbı giderip yaptığı masrafları kira bedelinden düşmenin haricinde; kiralanan konutta ayıplı halin devam ettiği süre için kira bedelinde indirim yapılmasını ve varsa diğer zararlarının giderilmesini de kiraya verenden talep edebilir.
Veya kiralanan konuttaki ayıbın önemli nitelikte olması durumunda kiracı tarafın kira sözleşmesini haklı nedenle feshetme imkanı da bulunmaktadır.
Kiralanan konutta meydana gelen ayıp önemli nitelikte ise ve kiracı tarafından ayıp konusunda kiraya verene bildirim yapılmasına rağmen verilen süre içerisinde kiraya veren tarafından ayıp giderilmemişse, kiracının hakimden izin alarak bu ayıbı giderebileceğine (doğrudan ayıplı eşya veya kısmı yaptırıp masrafları kira bedelinden düşme hakkı bulunmadığına ilişkin) dair öğretide görüşler de mevcuttur.
Özetle, kiralanan dairede bir eşyanın bozulması veya ayıplı bir durumun oluşması durumunda kiracı öncelikle kiraya verene bildirimde bulunmalı ve ayıbın giderilmesi için süre tanımalıdır. İspat kolaylığı sağlaması yönünden bu bildirim yazılı olarak yapılmalıdır. Verilen süre içerisinde kiraya veren tarafından ayıbın giderilmemesi durumunda kiracı kendisi ayıbı gidererek (mülkiyet hakkına müdahale oluşturacak önemli ayıplar hariç olmak üzere) yaptığı harcamaları kira bedelinden düşebilecektir. Bunun haricinde somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmesi gerekmekle birlikte, meydana gelen ayıplı durum nedeniyle kiracının kira sözleşmesini feshetme, kira bedelinde indirim talep etme, zararlarına karşılık tazminat isteme gibi hakları da bulunmaktadır.
Kira Sözleşmelerinde Ayıplı İfa ile İlgili Yargıtay Kararları
Olağan Kullanımdan Doğan Bakım Masraflarının Kiracı Tarafından Karşılanmasına Dair
“..mutfak lavabosunun altında bulunan spiral boru arızasından kaynaklandığı ve spiral boru arızasının kiralananın olağan kullanımı için gerekli bakımlardan olduğu, kiracı tarafından yaptırılması gerektiği..” (Yargıtay, 20. HD, E. 2020/443, K. 2020/3012, T. 16.9.2020)
Ayıbın Meydana Gelmesinde Kiracının Kusursuz/Az Kusurlu Olması Gerektiğine Dair
“Ayıbın giderilmesini, şeyin tamirini talep hakkı, BK.nun 250/1 maddesi hükmü gereğince yasadan kaynaklanmaktadır. O halde mahkemece, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda inceleme yapılarak kombinin arızalanmasında kiracının kusurunun bulunup-bulunmadığı saptanmalı şayet kusursuz olduğu anlaşılır ise vekaletsiz iş görme hükümleri gereğince onarım bedelinin tahsili için yapılan takibe vaki itirazın iptali cihetine gidilmelidir.” (Yargıtay, 3. HD, E. 2004/1763, K. 2004/2081, T. 15.03.2004)
Ayıbın Kiraya Verene Bildirilmesi Gerektiğine Dair
“Davalı vekili dilekçesinde, davacının taşınmazın inşaat halinde olduğunu ve yapı kullanma izninin olmadığını bildiğini, akdin feshedileceği yönünde müvekkiline yazılı ya da sözlü herhangi bir bildirimin yapılmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. 6098 Sayılı TBK.nun 301. maddesine göre kiraya veren kiralananı kullanım amacına uygun tam ve eksiksiz bir şekilde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu halde bulundurmakla mükelleftir. Kiraya verenin bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde kiracı TBK.nun 304, 305 ve 306 maddeleri gereğince akdi feshedebileceği gibi kira bedelinin tenzilini de isteyebilir. Ancak kiracının kiralanandaki ayıbı, eksikliği TBK.nun 123 ve 125. maddeleri gereğince uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi gerekir.” (Yargıtay, 3. HD, E. 2017/2397, K. 2017/2466, T. 6.03.2017)
“Yine TBK’nın 307. maddesine göre “kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.” Ancak burada ayıbın kiracı tarafından kiraya verene ihtar edilmesi gerekir. Bu ihtarın yapıldığı dava dosyası kapsamından anlaşılamadığı gibi ödenen kira bedellerinin iadesi yahut bundan indirim yapılması mümkün değildir.” (Yargıtay, 3. HD, E. 2017/6595, K. 2019/2530, T. 25.3.2019)
Kira Sözleşmesinin Feshinden Önce Kiraya Verene Süre Tanınmasına Dair
“…fesih hakkının kullanılmasından önce kiralanandaki eksikliklerin giderilmesi için kiraya verene uygun bir mehil tanınması gerekir. Kanuni istisnalar dışında mehil tanınmadan akdin doğrudan feshi M.K.’nın 2.maddesinde yer alan iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz.” (Yargıtay, 3. HD, E. 2018/3298, K. 2019/9186, T. 14.11.2019)
Önemli Ayıplarda Hakimden İzin Alınması Gerektiğine Dair
“Ayrıca BK’nun 251/2 maddesi gereğince kiracı bazı koşulların varlığı halinde (esaslı olmayan ufak tefek ayıplar) kiralayanın hesabına eksiklikleri gidermekte izinlidir. Sonradan ortaya çıkan ayıplar sebebiyle kiralananın tamir ve bakım gereksinimi doğarsa kiracı bozuklukların önemine ve niteliğine göre kiraya verene bu durumu bildirmek ve tamiri konusunda uygun bir süre vermekle yükümlüdür. Kiracının onarımı kiraya verenin hesabına yaptırabilmesi BK. 97/1 maddesi (6098 Sayılı TBK’nın 113/1 md.) uyarınca hakimden izin alma koşuluna bağlı tutulmuştur.” (Yargıtay, 6. HD, E. 2013/14892, K. 2014/7953, T. 17.6.2014)
Kira Bedelinde İndirim Yapılmasının Talep Edilebileceğine Dair
“…yargılama sırasında davacının, ayıbın kendisi tarafından giderildiği iddia edildiği ve buna ilişkin fatura sunulduğu nazara alındığında, TBK’nun 306. maddesi gereğince ayıbın verilen süre içerisinde kiraya verence giderilmemesi halinde kiracı tarafından kiraya veren hesabına gidertilebileceği değerlendirilmek suretiyle bu husus üzerinde durularak ayıbın öğrenilme tarihinden giderilme tarihi arası itibariyle kira bedelinin indirilmesine karar verilmesi gerekirken bundan zuhul edilerek eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” (Yargıtay, 3. HD, E. 2019/4869, K. 2019/10369, T. 19.12.2019)
Av. Oktay Altunkaya
