Nispilik ilkesi uyarınca taraflar arasından yapılan bir sözleşmeden doğan hak ve yükümlülükler sadece o sözleşmenin tarafları açısından sonuç doğurur. Bir başka deyişle, taraflar yaptıkları sözleşmeden doğan hak ve yükümlülükleri kural olarak üçüncü kişilere karşı ileri süremez.
Kira sözleşmelerinde belirtilen hak ve yükümlülükler de kural olarak sadece sözleşmenin tarafları açısından sonuç doğurmakta olup, nispi niteliktedir. Buna göre kiracı tarafın muhatabı akdedilen kira sözleşmesinde belirtilen kiraya verendir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun kira sözleşmeleri ile ilgili maddelerinde de tahliye davasını açacak kişinin kiraya veren olduğu açıkça belirtilmektedir. Tahliye davalarında da tarafların husumet ehliyetleri bu çerçevede değerlendirilmelidir. Buna göre; kiracının temerrüdü (TBK m.315), kira süresinde on uzama yılının sona ermesi (TBK m.347), kiraya verenin kiralanan taşınmaza ihtiyacının bulunması (TBK m.350/1) vs. nedenlerle açılacak tahliye davalarında; davacı taraf kiraya veren olmalıdır.
Ancak uygulamada bazı hallerde görüldüğü üzere; kira sözleşmesi malik olmayan kiraya veren tarafından da düzenlenebilmektedir. Malik olmayan kiraya verenin yaptığı kira sözleşmesi de geçerlidir. Malik olmamasına rağmen kira sözleşmesini kiraya veren sıfatıyla düzenleyen kişi genellikle malikin kira sözleşmesi akdetmesi için kendisini vekil tayin ettiği bir kimse olmaktadır.
Tahliye davasını kiraya veren olmayan malikin açıp açamayacağı ile ilgili olarak doktrinde tartışmalar olmakla birlikte halihazırdaki Yargıtay uygulaması kısaca aşağıda belirttiğimiz şekildedir:
a-) TBK m.315 kapsamında kiracının kira bedelini ödemede temerrüdü sebebiyle kiraya veren sıfatına sahip olmayan malikin icra takibi başlatabilmesi veya bu nedenle tahliye davası açabilmesi için öncelikle kiracıya karşı bir ihtarname göndererek; kiralanan taşınmazın maliki olduğunu ve ihtarnamenin tebliği tarihi itibariyle ödenmesi gereken kira bedelinin malik olarak kendisine ödenmesi gerektiği hususunu bildirmesi, ayrıca da malik tarafından kiracıya gönderilen ihtara rağmen kiracının malike kira bedelini ödememesi gerekmektedir. Bu şartlar gerçekleşmeden kiraya veren olmayan malikin doğrudan kiracıya karşı TBK m.315 gereğince icra takibi yapması veya tahliye davası açması mümkün değildir. (Yargıtay 8. HD., E. 2017/5202 K. 2018/10311 T. 29.3.2018)
b-) Yargıtay uygulamasına göre yeni malikin halefiyet hali saklı kalmak üzere, TBK m.352/1 uyarınca kiracının yazılı olarak tahliye taahhüdünde bulunması sebebiyle açılacak dava veya icra takibi kiraya veren olmayan malik tarafından açılamaz. Bu durumda yazılı tahliye taahhüdü ile hukuki işlem başlatması gereken taraf kiraya veren sıfatına haiz olan kişidir. (Yargıtay 6. HD., E. 2015/9993 K. 2016/1961 T. 14.3.2016)
c-) Bunların dışında TBK m.350/1 uyarınca gereksinim sebebiyle, TBK m.347 gereğince on yıllık uzama süresinin sona ermesi sebebiyle veya Türk Borçlar Kanununda belirtilen kira sözleşmesini diğer sona erdirme nedenlerine bağlı olarak açılacak tahliye davaları mülkiyet hakkına bağlı olarak kural olarak kiraya veren olmayan malik tarafından da açılabilecektir. (Yargıtay 3. HD., E. 2017/6229 K. 2017/14491 T. 24.10.2017)
Av. Oktay Altunkaya
