Miras bırakanın ölümü ile mirasa konu olan tüm taşınmaz ve taşınır mallara mirasçıların tamamı kanun hükmü uyarınca kendiliğinden elbirliği ile malik olur. Elbirliği ile mülkiyet ilişkisi kapsamında mirasa konu mallar üzerinde alınacak kararlar ile yapılacak olan tüm tasarruflarda kural olarak mirasçıların tümünün birlikte hareket etmesi gerekmektedir.
Miras ortaklığı geçici bir süreçtir. Mirasın paylaşımının ardından miras ortaklığı sona erecektir. Ancak miras ortaklığı süresince mirasçıların tereke ile ilgili konularda oybirliği ile karar alması bir zorunluluktur.
Diğer mirasçılar tarafından alınmak istenen karara karşı mirasçılardan sadece birinin itirazda bulunması geçerli bir karar alınmasını engellemek için yeterli olacaktır.
Miras bırakanın ölümünün ardından mirasçılar murise ait olan konut ve işyeri gibi taşınmazlarının kiraya verilmesini isteyebilir. Bu halde mirasçılar birlikte hareket ederek yani oybirliği ile karar alarak terekeye konu olan ev ve işyerlerini kiraya verebilecektir.
Ancak mirasçıların kendi aralarında anlaşamaması durumunda, diğer mirasçıların rızası olmamasına rağmen, mirasçılardan birinin miras konusu taşınmazı üçüncü bir kişiye kiraya vermesi durumunda yapılan kira sözleşmesi geçerli olacak mıdır?
Miras ortaklığı süresince mirasçılar birlikte hareket etmelidir. Bir başka deyişle mirasçılardan birinin veya bazılarının terekeye konu olan bir taşınmazı diğer mirasçıların muvafakatı olmadan kiraya vermesi mümkün değildir.
Mirasçılardan birisi veya bazıları diğer mirasçıların rızası olmaksızın miras kalan evi ya da işyerini kiraya vermesi durumunda yapılan kira sözleşmesi geçersiz olacaktır.
Bu halde mirasçılardan biri ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesinden haberdar olan diğer mirasçılar, kiracıya ihtar göndermek suretiyle kira sözleşmesinin geçersiz olduğunu ve miras konusu taşınmazın boşaltılmasını talep edebilir.
Biraz somutlaştıralım. Örneğin, miras bırakan A’nın 01.01.2024 tarihinde vefat ettiğini ve geriye eşi B ile C, D, E adında üç çocuğunun mirasçısı olarak kaldığını düşünelim. Miras bırakan A’nın evlerinden birini, mirasçı C, diğer mirasçılardan habersiz olarak üçüncü bir kişiye kiralamış olsun. Diğer mirasçılar, yapılan bu kira sözleşmesini daha sonraki süreçte öğrendiklerinde kabul etmemeleri durumunda mirasçı C ile üçüncü kişi arasında imzalanan kira sözleşmesi geçersiz olacaktır.
Mirasçılardan biri tarafından kiralanan taşınmazın üçüncü kişi tarafından rızai olarak tahliye edilmemesi durumunda el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açılabilecektir.
Bu süreçte zarara uğrayan kiracı ise kira sözleşmesi yaptığı mirasçıya veya mirasçılara karşı tazminat davası açabilecektir.
Ayrıca belirtmemiz gerekirse; mirasa konu taşınmazın mirasçılardan biri tarafından kiraya verilmesinin ardından diğer mirasçılar yapılan kira sözleşmesine ilerleyen tarihlerde açık veya zımnen rıza göstermişse kira sözleşmesi geçerli hale gelecektir. Somut olaya göre değerlendirilmesi gerekmekle birlikte, örneğin, kira sözleşmesine rıza göstermeyen mirasçılardan birisi kiracıya ihtar göndererek kendi payına düşen kira bedelini talep etmişse kira sözleşmesini örtülü olarak kabul etmiş sayılabilecektir.
İlgili bir Yüksek Mahkeme kararı şu şekildedir: “…dava konusu 735 ada 16 parsel sayılı taşınmazın davacıların murisi … adına kayıtlı olduğu, murisin vefat tarihinin 09.08.2007 olduğu, dava dışı Müfide hariç tüm mirasçıların davada davacı olarak yer aldığı, dosya içerisinde yer alan 01.05.2005 tarihli kira sözleşmesinin incelenmesinde; muris … ve davalı arasında yapıldığı, kira süresinin 3 yıl olduğu, 01.05.2008 tarihli kira sözleşmesinin incelenmesinde; dava dışı Müfide ve davalı arasında yapıldığı, kira süresinin 2 yıl olduğu, 10.04.2014 tarihli duruşmada davacılar vekilinin el atmanın önlenmesine yönelik taleplerinden vazgeçtiklerini beyan ettiği anlaşılmaktadır. Davalının elbirliği maliklerinden yalnızca biri ile kira sözleşmesi yapmakla kötüniyetli olduğunun ve her bir ortağın veraset ilamındaki payı oranında ecrimisil talep edebileceğinin kabulü gerekir. Her ne kadar dava dışı Müfide’nin yaptığı kira sözleşmesi geçersiz ise de bu husus dava konusu yapılmaktan vazgeçilmiştir.” (Yargıtay 8. H.D., 11.06.2018 tarihli, 2018/6258 Esas, 2018/13905 Karar sayılı ilamı)
Tarafların bu konudaki uyuşmazlıklarında bir avukattan yardım almalarını tavsiye ederiz.
Av. Oktay Altunkaya
