Apartman ve sitelerde kat maliklerinin temel borçlarından birisi de ortak gider ve avans ödenmesi ile ilgilidir. Bağımsız bölüm sahiplerinin ortak gider ve avans ödeme yükümlülüğü uygulamada genel olarak “aidat” kavramı ile ifade edilmektedir.
Apartman ve sitelerde bağımsız bölüm sahiplerinin birlikte yaşamasına bağlı olarak rutin veya olağanüstü şekilde birtakım masraflar yapılması gerekmektedir. Buna bağlı olarak apartman ve sitelerin olağan yönetim işlerinin devam edebilmesi için kat malikleri tarafından aidat ödemeleri zamanında ve tam olarak yapılmalıdır.
Kat malikleri tarafından ortak gider ve avans ödemelerinin zamanında veya tam olarak yapılmaması durumunda diğer kat malikleri veya yönetici tarafından hukuki yollara başvurularak ödenmeyen aidat alacakları tahsil edilebilecektir.
Yukarıdaki bentte de belirttiğimiz üzere ödenmeyen aidat alacakları yönetici veya diğer bağımsız bölüm sahipleri tarafından talep edilebilir. Burada yönetici ve diğer bağımsız bölüm maliklerinin kanundan doğan bir talep hakları mevcuttur.
Kat maliki tarafından ödenmeyen ortak gider ve avans borçlarının tahsil edilebilmesi için alacak davası açılabileceği gibi icra takibi de başlatılabilir.
Ortak gider ve avans borcunu ödemeyen kat maliki hakkında icra takibi başlatılması durumunda ilgili İcra Dairesi tarafından borçlu kat malikine ödeme emri gönderilecektir. Aidat borcunu ödemeyen kat maliki tarafından kendisine tebliğ olunan ödeme emrine 7 gün içerisinde itiraz edilebilecektir. Borçlu kat maliki tarafından ödeme emrine itiraz edilmemesi durumunda icra takibi kesinleşecektir ve haciz işlemlerine geçilecektir.
Ödeme emrine kat maliki tarafından itiraz edilmesi durumunda ise icra takibi duracaktır. Bu halde icra takibini başlatan tarafın somut olayın koşullarına göre itirazın kaldırılması veya iptali davası açması gerekecektir. Açılan itirazın iptali veya kaldırılması davası sonucunda verilen karar doğrultusunda ortak gider ve avans borcunu ödemeyen kat malikinin taşınır ile taşınmaz mallarına haciz konulabilecektir. Ardından da kat malikinin haciz konulan malları İcra Dairesi aracılığıyla paraya çevrilmek suretiyle ödenmeyen aidat alacakları tahsil edilebilecektir.
Kat malikine karşı alacak davası açılması durumunda ise verilecek mahkeme kararı doğrultusunda benzer bir usulle yine ödenmeyen aidatların tahsili sağlanabilecektir.
Ödenmeyen aidatların tahsil edilebilmesi için başvurulabilecek bir diğer yol Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 uyarınca hakimin müdahalesini talep etmektir. Hakimin müdahalesi amacıyla açılan dava sonunda verilen karar gereğince de ortak gider ve avans borçları tahsil edilebilecektir.
Ortak gider ve avans borcunu tam ve zamanında ödemeyen kat maliki kendisinden gecikme tazminatı ile temerrüt faizi de talep edilebileceğini bilmelidir. Ayrıca icra takibi ve dava masrafları, başvurulacak hukuki yola göre asıl alacağın en az yüzde yirmisi oranında icra-inkar tazminatı ve vekalet ücretleri gibi alacak kalemlerinden de borçlu kat maliki sorumlu olacaktır.
Ortak gider ve avans alacaklarının tahsil edilmesi sürecinde olası hak kayıpları ile karşılaşmamak adına kat mülkiyeti hukuku alanında uzman bir avukattan destek alınmasını tavsiye ederiz.
Av. Oktay Altunkaya
