Paylı mülkiyete tabi olan taşınmaz satışlarında göz önünde bulundurulması gereken önemli konulardan birisi de yasal önalım hakkıdır. Yasal önalım hakkı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.732 vd. ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.237 ve devamındaki maddeler kapsamında düzenlenmiştir.
Yasal önalım hakkı kısaca, paylı mülkiyet konusu bir taşınmazda paydaşlardan herhangi birisinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer hissedarların, payı satın alan üçüncü kişiden aynı şartlarla tek taraflı olarak satın alabilme hakkıdır.
Kanun koyucu önalım hakkı ile paylı mülkiyete konu olan taşınmazlarda paydaşların paydaşlarının istemsiz olarak değişmesini, istenmeyen kişilerin paydaş olmasının engellenmesini sağlamayı amaçlamıştır.
Yasal önalım hakkı sahibi, ilgili hissedar tarafından payının üçüncü bir kişiye satılmasının ardından alıcıya karşı dava açarak önalım hakkını kullanabilir.
Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, satışın kendisine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay içerisinde ve her ihtimalde payın satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde önalım hakkını kullanmalıdır. Ancak bazı hallerde önalım hakkının kullanılması mümkün olmaz. Bu durumlardan bazıları şu şekildedir:
1- Geçerli bir taşınmaz satış sözleşmesinin yapılmaması durumunda önalım hakkı kullanılamaz.
2- Payın paydaşlardan birisine satışının gerçekleştirilmesi durumunda önalım hakkı kullanılamaz.
3- Tapusuz olan taşınmazların satılması halinde önalım hakkı kullanılamaz.
4- Payın cebren açık artırma yoluyla satılması durumunda önalım hakkı kullanılamayacaktır.
5- Payın bağışlanması halinde önalım hakkı kullanılamayacaktır.
6- Payın trampa sözleşmesi dahilinde devredilmesi durumunda da önalım hakkı kullanılamayacaktır.
7- Paydaşlar tarafından önalım hakkından feragat edilmesi halinde önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından mutlak feragat TMK m.733 uyarınca resmi şekilde yapılarak tapu kütüğüne şerh edilmelidir.
8- Payın miras paylaşımı sırasında mirasçılardan birine özgülenmesi durumunda veya miras hukuku kapsamındaki düşünceler sebebiyle akrabalar arasında devredilmesi halinde önalım hakkı kullanılamaz.
9- Payın ölüme bağlı bir tasarruf dahilinde devredilmesi durumunda önalım hakkı kullanılamayacaktır.
10- Payın kamulaştırılması veya kamu hizmetleri için edinilmesi halinde önalım hakkı kullanılamayacaktır.
11- Paylı mülkiyete tabi olan taşınmazın hissedarlar arasında fiilen taksim edilmesi halinde önalım hakkı kullanılamaz. (Yargıtay 14. HD. 14.06.2021 T. 2018/3615 E. 2021/4025 K.)
12- Somut durumda yasal önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırı ise de önalım hakkı kullanılamaz.
13- Payın ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile edinilmesi durumunda önalım hakkı kullanılamaz.
14- Payın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında devredilmesi halinde önalım hakkı kullanılamaz.
15- Payın bir şirkete sermaye olarak devredilmesi halinde önalım hakkının kullanımı mümkün değildir.
Yukarıda belirttiğimiz konuların haricinde önalım hakkı birçok halde de kullanılamayabilir. Bu bağlamda somut olay özelinde önalım hakkının kullanılıp kullanılamayacağının ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Av. Oktay Altunkaya
