Yasal önalım hakkının ne zaman ve nasıl kullanılacağı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Buna göre yasal önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş süresi içerisinde önalım davası açıp, payını satan paydaş ile alıcı arasında yapılan taşınmaz satış sözleşmesindeki satış bedeli ve alıcının ödemesi gereken tapu masraflarını mahkemenin belirlediği yere yatırmak kaydıyla bu hakkını kullanabilecektir.
Yazı İçeriği
Peki Önalım (Şufa) Davasında Taşınmazın Bedeli Nasıl Hesaplanır?
Önalım hakkının kullanılmasıyla payını satan paydaş ile alıcı arasında yapılan taşınmaz satış sözleşmesi ile aynı şartlarda yeni bir satım ilişkisi kurulmaktadır. Dolayısıyla önalım hakkını kullanan paydaş ile alıcı arasında yeni kurulan satış sözleşmesinde satış bedeli; payını satan paydaş ile alıcı arasında yapılan satış sözleşmesinde belirlenen satış bedeli ile aynı olacaktır.
Bir örnekle somutlaştırmamız gerekirse; A, B ve C adında 3 paydaşı bulunan taşınmazda, paydaş C payını üçüncü kişi olan D’ye 1.000.000 TL bedelle satması halinde, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş B; 1.000.000 TL satış bedeli ile önalım hakkını kullanabilecektir.
Payın Satış Bedeli Muvazaalı Şekilde Düşük Beyan Edilmişse Önalım Hakkı Hangi Bedel Üzerinden Kullanılacaktır?
Mahkemelerce kural olarak tapu senedinde gösterilen satış bedeli dikkate alınarak bedel tespiti yapılmaktadır. Taraflarca payın satış bedeli Tapu Müdürlüğü’nde tapu harç ve masrafları ile vergiden kaçınmak için muvazaalı (hileli) olarak düşük beyan edilmişse bu durum önalım hakkını kullanan kişiye karşı alıcı tarafından ileri sürülemeyecektir. Yerleşik Yargıtay uygulaması da bu doğrultudadır. Yüksek mahkeme kararlarında hiç kimsenin kendi muvazaasını ileri sürerek hak iddia edemeyeceği ve bu durumun açıkça dürüstlük kuralına aykırı olduğu belirtilmektedir.
Bu halde önalım hakkı sahibi tapu senedinde gösterilen satış bedeli üzerinden önalım hakkını kullanabilecektir.
Örneğin, satıcı paydaş ile alıcı arasında aslında 5.000.000 TL satış bedeli kararlaştırılmasına rağmen Tapu Müdürlüğü’nde satış bedeli olarak 300.000 TL beyan edilmişse, önalım hakkı sahipleri 300.000 TL satış bedeli üzerinden önalım hakkını kullanabilecektir.
Ayrıca değinmemiz gerekirse; tapuda satış bedelini muvazaalı şekilde düşük gösteren taraflar önalım (şufa) davası açılmadan önce ilgili idareye (Tapu Müdürlüğü, Vergi Dairesi vs.) başvuru yaparak eksik ödenen harç ve vergileri ödeyerek satış bedelini güncellemişse açılan önalım davasında önalım hakkı sahibi güncellenen değer üzerinden önalım hakkını kullanabilecektir. Ancak dava açıldıktan sonra ilgili idareye başvurularak satış bedelinin güncellenmesi önalım davasında aynı sonucu doğurmayacaktır. Önalım hakkı sahibi bu halde düşük beyan edilen satış bedeli üzerinden önalım hakkını kullanabilecektir.
Payın Satış Bedeli Muvazaalı Şekilde Yüksek Beyan Edilmişse Önalım Hakkı Hangi Bedel Üzerinden Kullanılacaktır?
Tapuda satış bedelinin diğer hissedarların önalım hakkını kullanmasını engellemek amacıyla yüksek gösterildiği hallerde önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş bu bedelin muvazaalı olarak beyan edildiğini ve aslında taraflar arasında kararlaştırılan satış bedelinin daha düşük olduğunu iddia edebilir. Bu halde önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş satış bedelinin muvazaalı şekilde yüksek beyan edildiğini tanık, keşif, belge vs. delillerle ispat etmelidir. Satış bedelinin payın değerinden çok daha yüksek gösterilmesi tek başına muvazaalı işlemi ispat etmeyecektir. Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş muvazaalı işlemi ispat edemediği sürece tapu senedinde beyan edilen değer üzerinden önalım hakkını kullanabilecektir.
Örneğin; taraflar aslında 2.000.000 TL’ye satılan bir payı Tapu Müdürlüğü’nde 5.000.000 olarak beyan etmişse önalım hakkını kullanmak isteyen kişi muvazaalı durumu ispat edememesi halinde 5.000.000 TL satış bedeli ödeyerek bu hakkını kullanabilecektir.
Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın muvazaayı ispat etmesi durumunda ise 2.000.000 TL satış bedeli üzerinden önalım hakkını kullanabilecektir.
Önalım Davası Devam Ederken Payın Devredilmesi Durumunda Satış Bedelinde Değişiklik Olur Mu?
Önalım davası açıldığında genellikle davacı tarafın talebi üzerine önalım konusu pay hakkında ihtiyati tedbir kararı verilir. Bu durumda dava konusu edilen payın devredilmesini engeller.
Ancak bazı hallerde henüz mahkemece ihtiyati tedbir kararı verilmeden veya somut davada ihtiyati tedbir kararı verilmesinin şartları sağlanmamışsa davalı taraf önalım konusu payını üçüncü bir kişiye satabilir.
Bu halde ise davacı taraf önalım davasını yeni malike karşı yönelterek davayı sürdürebilir. Peki bu halde önalım hakkı ilk satış bedeli üzerinden mi ikinci olarak yapılan satış bedeli üzerinden mi kullanılabilecektir?
Genellikle dava sırasında yapılan devirlerde satış bedeli daha yüksek olmaktadır. Burada somut dava özelinde değerlendirilmesi gerekmekle birlikte; önalım hakkı sahibi, davalı tarafından yapılan satışın muvazaalı olduğunu ve yeni alıcının kötü niyetli olduğunu iddia ve ispat etmesi durumunda ilk satış bedeli üzerinden önalım hakkını kullanabilecektir. Ancak ikinci yapılan satışın muvazaalı olduğunu veya yeni alıcının kötüniyetli olduğunu ispat edememesi durumunda ikinci satış bedeli üzerinden önalım hakkını kullanmasına karar verilebilecektir.
Önalım (Şufa) Davasında Taşınmazın Objektif Değer Artışı Talep Edilebilir Mi?
Önalım davasında hangi bedel üzerinden önalım hakkının kullanılabileceğini yukarıda açıklamıştık. Ancak önalım hakkı sahibi tarafından önalım davası uzun bir sonra açılmışsa veya açılan önalım davasının makul sürede sonuçlanmaması durumunda davalı tarafa ödenecek olan önalım bedelinin değer kaybı söz konusu olabilmektedir. Bu süreçte taşınmazın değerinde meydana gelen artış ve paranın alım gücünün azalmasına bağlı olarak davalı taraf zarara uğrayabilmektedir.
Burada öncelikle önalım davasının kısa sürede açılmaması durumundan bahsedelim. Bilindiği üzere TMK m.733 uyarınca önalım hakkı sahibi satışın kendisine noter aracılığıyla bildirilmesinin ardından üç ay, ve her halde satış tarihinden itibaren iki yıl içerisinde önalım hakkını kullanılabilecektir.
Payı satın alan alıcı, kanunda belirtilen 3 aylık sürenin başlaması için diğer paydaşlara noter aracılığıyla ihtar göndermelidir. Alıcının noter aracılığıyla bu bildirimi diğer paydaşlara yapmaması durumunda; paydaşlar tarafından önalım hakkı satış tarihinden itibaren 2 yıl süre içerisinde kullanılabilecektir. Bu halde de payı satın alan alıcı taraf önalım davasını açan paydaşa önalım hakkını geç bir tarihte kullandığını ileri süremeyecektir. Keza kendisinin satış tarihinde diğer paydaşlara ihtar göndermek suretiyle önalım hakkının 3 aylık bir süre içerisinde kullanılmasını sağlayabilme imkanı mevcuttur.
Bir diğer husus, yerleşik Yüksek Mahkeme uygulamasına göre önalım davası açıldığında ön inceleme aşamasında taşınmazın tapu senedinde belirtilen satış bedeli ile tapu masrafları mahkemece belirlenen vadeli banka hesabında nemalandırılmak üzere davacı önalım hakkı sahibine depo ettirilmesi gerekmektedir. Bu halde dava sürecinde önalım bedelinde meydana gelebilecek değer kaybının da önüne geçilebilecektir.
Ancak tarafların taşınmazın satış bedelindeki muvazaa iddiaları vs. çeşitli nedenlerle mahkeme tarafından önalım bedeli davanın başlangıcında vadeli hesapta değerlendirilmek üzere depo ettirilmemişse veya davalı tarafın paranın alım gücünün olağan dışı olarak azalması gibi nedenlerle önalım bedelinin güncellenmesi talebi bulunuyorsa mahkeme tarafından bu hususta bilirkişi incelemesi yaptırılarak belirlenen sonuca göre önalım bedelindeki değer kaybı giderilebilecektir.
Önalım davası ile ilgili önemli olabilecek bazı Yargıtay kararlarını incelemek için aşağıdaki bağlantıyı ziyaret edebilirsiniz: Yargıtay Kararları Doğrultusunda Önalım (Şufa) Davası
Av. Oktay Altunkaya
