Kiralanan taşınmazın tahliyesi davaları, kiraya veren ile kiracı arasında akdedilen kira sözleşmesini kanunda belirtilen sebeplerle sonlandırmak amacıyla kiraya veren tarafından açılan davalardır. Kira tespit davası ise konut ve çatılı işyeri niteliğindeki taşınmazlar hakkında yapılan kira sözleşmelerinde beş yıllık kira süresinin sona ermesine bağlı olarak (ve ilerleyen dönemlerde her beş yılın sonunda) emsal kira bedelleri, on iki aylık TÜFE ortalaması, kiralanan taşınmazın nitelikleri ve sair hususlar göz önünde bulundurularak taraflarca mahkemeden kira bedelinin belirlenmesinin talep edildiği davalardır.
Buna göre tahliye davaları ile kira tespit davası birbirinden ayrı talepleri içeren davalardır. Uygulamada bazı hallerde kiraya verenler sadece tahliye davası açmak isterken bazen de sadece kira tespiti davası açılması talep edilmektedir. Bu durum tamamen somut olay ile ilgilidir. Ancak özellikle Ankara, İstanbul gibi büyükşehirlerde davaların uzun sürmesi, tahliye davası sürecinde kira bedelinin emsallerinin altında olması gibi nedenlerle kiraya veren tarafın tahliye davasının yanında kira tespit davası da açılması yönünde talepleri olabilmektedir.
Peki tahliye davası devam ederken kira tespit davası açılması mümkün müdür? Bu soruyu şu şekilde cevaplandıralım. Türk Borçlar Kanununun genel hükümleri ile konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin düzenlendiği kısımlarında kiralananın tahliyesi nedenleri sınırlı olarak belirtilmiştir. Bu bağlamda kiraya veren taraf sadece bu tahliye sebeplerini ileri sürerek dava açıp kiralananın tahliyesini talep edebilecektir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesi kural olarak tarafların ortak iradesi sonucunda veya mahkeme kararı ile sonlandırılabilir. Bu anlamda özellikle tarafların anlaşma sağlayamadığı hallerde tahliye davası açılsa dahi mahkemece ilgili davada karar verilinceye kadar kira ilişkisi devam etmektedir. Açılan davada Mahkemece tahliye kararı verilecek dahi olsa taraflar tahliye davası sonuçlanıncaya kadar akdettikleri kira sözleşmesi ile bağlıdır. Keza mahkemece tahliye talebinin reddedilmesi ihtimali de vardır. Bu anlamda tahliye davasının devam ettiği süreçte taraflarca kira tespit davası açılabilir. Somut durumda TBK m.343 ve devamı maddelerinde belirtilen şartların mevcut olması koşuluyla kiraya verenin tahliye davası sürecinde kira bedelinin belirlenmesini talep edebilmesi kanundan doğan hakkıdır. Yüksek mahkeme içtihatları da bu doğrultudadır.
Bu konuda sorulan bir diğer soru da tahliye davası devam ederken kira tespit davası açılmasının tahliye davasına herhangi bir olumsuz etkisi olup olmayacağı hakkındadır. Yukarıda da belirttiğimiz üzere tahliye talebi ile kira tespiti yönündeki talepler birbirleriyle çelişmemektedir ve talep konuları birbirinden ayrıdır. Dolayısıyla kira tespit davası açılmasının tahliye davasına olumsuz bir etkisi olmayacaktır. Ancak somut olay özelinde ayrı ayrı değerlendirme yapılması daha faydalı olacaktır. Uygulamada tahliye davası devam ederken açılan kira tespit davalarında genellikle tahliyeye ilişkin dava ve hakların saklı tutulduğu beyan edilerek TBK m.344 uyarınca kira bedelinin belirlenmesi talebinde bulunulmaktadır.
Bir örnek ile bu konuyu somutlaştırmamız gerekirse; kiraya verenin kiracıya ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açtığını varsayalım. Bu süreçte de kiracı tarafından sözleşmeye göre ödenmesi gereken kira bedelinin rayicinin altında olduğunu ve kiracı ile kiraya verenin kira bedeli artışında anlaşma sağlayamadığını düşünelim. Bu halde kiraya veren taraf ihtiyaç sebebiyle açılan tahliye davası devam ederken Türk Borçlar Kanunu m.343 ve devamı maddeleri uyarınca belirtilen koşulları sağlamak kaydıyla kiracıya karşı kira bedelinin tespiti davası da açabilecektir.
Av. Oktay Altunkaya
