Tahliye Davasında Muvazaalı Satış Yapıldığı İddiası Dinlenir Mi?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 299. ve devamı maddeleri uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında taraflar arasındaki kira ilişkisini sona erdirme sebepleri sınırlı olarak belirtilmiştir. Buna göre kiraya veren kanunda belirtilmeyen bir nedenle kira sözleşmesinin sona erdirilmesini hukuki olarak talep edemeyecektir.
Gerek konut ve çatılı işyeri kiralarındaki sözleşmeyi fesih nedenlerinin sınırlılığı gerekse TBK m.347 uyarınca konut ve çatılı işyerlerine ilişkin yapılan kira sözleşmelerinde sözleşmede kararlaştırılan sürenin bitiminin tahliye nedeni olarak kabul edilmemesi taşınmaz maliklerinin kiracıyı tahliye edebilmek amacıyla çeşitli arayışlar içerisine girmesine sebebiyet vermiştir.
Bu konuda uygulamada en çok karşılaşılan durumlardan birisi de kiraya verenin TBK m.351 uyarınca kiralananın tahliyesini sağlamak amacıyla üçüncü bir kişiye muvazaalı olarak taşınmazı satması halidir. Muvazaa; danışıklı, hileli işlem anlamına gelmektedir.
TBK m.351 gereğince tahliye davası açmak isteyen malikin (veya ilgili kanun maddesinde belirtilen diğer kişilerin) yerleşik içtihatlar uyarınca ilgili kiralanan taşınmaza gerçek, samimi, sürekli ve zorunlu olarak ihtiyacının bulunması, ayrıca bu durumu da yargılama aşamasında ispatlaması gerekmektedir.
Somut vakıada TBK m.351 dahilinde belirtilen koşullar bulunmayan kiraya verenler ise; taraflar arasında gerçek anlamda bir satış iradesi söz konusu olmamasına rağmen taşınmazın tahliyesini sağlayabilmek amacıyla yakın bir aile üyesine veya üçüncü bir kişiye taşınmazı satış yoluyla devretmektedir. Bir başka deyişle önceki malik ile yeni malik arasında gerçekte herhangi bir satış işlemi yapılmamış olmasına rağmen, kiralananı tahliye edebilmek için tapu kayıtlarında taşınmazın satış suretiyle devredildiği gösterilmektedir. Daha sonra ise muvazaalı satış işlemi sonucunda kiralanan taşınmazın yeni maliki olan kişi aracılığıyla TBK m.351 uyarınca tahliye davası açılmaktadır.
Hukukumuzda muvazaalı olarak gerçekleştirilen işlemlerin yaptırımı TBK m.19 gereğince kesin hükümsüzlüktür. Yani bu işlemler geçersizdir. Muvazaalı satış işleminin ardından yeni malik tarafından TBK m.351 hükmü doğrultusunda açılan tahliye davasında öncelikle malikin samimi, gerçek ve zorunlu olarak kiralanan taşınmaza ihtiyacının bulunması koşulunun gerçekleştiğinden bahsedilemeyecektir. Ancak yerleşik Yargıtay uygulaması doğrultusunda kiracının muvazaalı satış iddiası tahliye davasında dinlenmeyecektir. Bir başka deyişle, kiracının kendisi aleyhine açılan tahliye davasında önceki malikle yeni malik arasında gerçekleşen satış işleminin muvazaalı olduğu yönündeki itirazları mahkeme tarafından dikkate alınmayacaktır (Yargıtay 3. HD., E. 2017/7856 K. 2017/17821 T. 19.12.2017).
Bu durumda kiracı tarafından yetkili Asliye Hukuk Mahkemesinde önceki malikle yeni malik arasında gerçekleştirilen satış işleminin muvazaalı olması sebebiyle taraflar arasında gerçekleştirilen satış işleminin kendisi yönünden geçersizliğinin tespit edilmesi talepli olarak ayrı bir dava açılmalı ve tahliye davasında da açılan bu davanın sonucunun bekletici mesele yapılması istenmelidir. Aksi halde tahliye davasında kiracının muvazaa itirazları dinlenmeyecek ve şartları mevcutsa yeni malikin talebi doğrultusunda tahliye kararı verilecektir.
Kiracının önceki malikle yeni malik arasında yapılan satış işleminin muvazaalı olması sebebiyle iptalini talep etmesinde hukuki yararı olup olmadığı ilgili olarak tartışmalar mevcuttur. Ancak Yargıtay 4. Hukuk Dairesi ilgili kararında kiracının tahliye davası devam ederken muvazaa iddiaları sebebiyle dava açabileceğini ve muvazaalı işlemin kendisi yönünden geçersizliğinin tespitini istemekte hukuki yararı bulunduğuna karar vermiştir (Yargıtay 4. HD., E. 2021/929 K. 2021/1609 T. 25.5.2021).
Kiracı tarafından açılan davada mahkemece önceki malikle yeni malik arasında yapılan satış işleminin muvazaalı olduğuna karar verilmesi halinde; tahliye davasında da bu tespit göz önünde bulundurularak bir karar verilecektir.
Av. Oktay Altunkaya
