ÖNALIM HAKKININ AMACI
“Kanun koyucunun, 4721 sayılı Kanunda yer alan önalım hakkıyla ilgili takip ettiği amaç, paydaşlar arasına yabancı (üçüncü) kişilerin girmesini önlemek, payları mümkün olduğu ölçüde bir veya birkaç paydaş elinde toplayarak, ekonomik olmayan ve paydaşlar arasında anlaşmazlıklara neden olan paylı mülkiyet ilişkisini sona erdirmektir.” (Y. 14. HD. 09.12.2019 T. 2016/11391 E. – 2019/8460 K.)
Yazı İçeriği
“Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur.” (Y. 7. HD. 07.06.2021 T. 2021/1696 E. – 2022/4105 K.)
ÖNALIM HAKKININ HUKUKİ NİTELİĞİ
“… Önalım hakkı taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan doğan takyitlerinden biri olup 26.12.1951 tarihli ve 1951/1 E. 1951/6 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında yenilik doğuran bir hak olduğu belirtilmiştir.” (YHGK. 19.04.2022 T. 2019/(14)7-739 E. – 2022/577 K.)
ÖNALIM HAKKI SADECE DAVA YOLUYLA KULLANILABİLİR.
“…Önalım hakkı yalnız dava yolu ile kullanılabilir.” (Y. 14. HD. 08.06.2020 T. 2020/1389 E. – 2020/3453 K.)
YASAL ÖNALIM HAKKININ DOĞUM ANI
“…yasal önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren yenilik doğurucu bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.” (YHGK. 10.11.2020 T. 2017/14-1950 E. – 2020/853 K.)
YASAL ÖNALIM HAKKININ KULLANIM SÜRESİ
“Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.” (Y. 7. HD. 24.02.2022 T. 2021/2638 E.-2022/1360 K.)
ALICI TARAFINDAN DİĞER PAYDAŞLARA ÖNALIM HAKKININ VARLIĞINA DAİR NOTER ARACILIĞIYLA BİLDİRİMDE BULUNULMASI ZORUNLULUĞU
, “4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 733/3. maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 Esas, 470 Karar sayılı kararı da bu doğrultudadır.” (Y. 7. HD. 28.04.2022 T. 2021/2974 E.-2022/3228 K.)
TRAMPA YAPILMASI HALİNDE ÖNALIM HAKKI KULLANILAMAZ.
“Önalım hakkı taşınmaz mülkiyetini sınırlayan haklardan olup bu sebeple yasa koyucu temliki tasarruflardan sadece gerçek anlamdaki satışlar için kabul etmiştir. Bu nedenle gerek öğretide gereksede Yargıtay İçtihatlarında hibe, trampa, sermaye vaz’ı gibi tasarruflarda önalım hakkının cereyan etmeyeceği kabul edilmiştir.” (Y. 14. HD. 05.04.2018 T. 2016/2129 E. – 2018/2729 K.)
PAYDAŞLAR ARASINDA FİİLİ TAKSİM YAPILMASI HALİNDE ÖNALIM HAKKI KULLANILAMAZ.
”….Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.” (Yargıtay 14. HD. 14.06.2021 T. 2018/3615 E. – 2021/4025 K.)
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE ÖNALIM HAKKI
“…Belirtildiği üzere gerçek bir satışa konu olmayan, satım niteliğinde bulunmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, onu, aynı şartlarla yerine getirmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde ise arsa sahibi inşaat yapımına karşılık yükleniciye bedel olarak bir miktar para yerine, arsa payını devretmekte olup, bu devir işlemi inşaatın yapımı için finans sağlanması amacıyla yükleniciye verilen “avans” niteliğinde bulunduğundan ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde arsa maliki her zaman payının iadesini isteyebileceğinden bu tür temliklerde önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel, yani bir miktar para, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinde mevcut olmayıp, payın bedeli eser meydana getirmek suretiyle ödenmektedir. Önalım hakkını kullananın hiçbir bedel ödemeden payın kendisine devrini istemesi mümkün olmadığı gibi, pay karşılığında yüklenicin yapması gereken sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmesi de düşünülemez…” (Y. 14. HD. 2016/6726 E. – 2019/5705 K.)
SÖZLEŞMENİN NİTELİĞİNDE MUVAZAA YAPILMASI HALİNDE ÖNALIM HAKKI
”Pay satın alan tarafından, temlik işlemi satış olarak gösterilerek gerçekte hibe olduğu savunmasında bulunulması halinde, diğer bir anlatımla hibe ile temlikin amaçlandığının iddia edildiği hallerde, payı temlik alan davalı muvazaalı resmi işlemin tarafı olduğundan ve hiç kimse kendi muvazaasına dayanamayacağından muvazaa iddiasının dinlenmeyeceği açıktır.” (Y. 7. HD. 21.12.2021 T. 2021/2652 E. – 2021/4101K.)
MİRAS HUKUKU AMAÇLI OLARAK PAYIN DEVREDİLMESİ HALİNDE ÖNALIM HAKKI
“…Ayrıca, paylı mülkiyet halindeki bir taşınmazın paydaşı payını karı-kocaya, evlada veyahut akrabaya temlik ederse şeklen satış olarak gösterilen bu aktin gerçekte satış olmayıp miras hakkına bağlı veya hibe gibi maksada yönelik işlem olduğu iddia ve ispat edilirse önalım hakkı ileri sürülemez. (27.03.1957 tarihli, 12/2 sayılı Y.İ.B.K.) Bu yöndeki savunmanın tanık dahil her türlü delille kanıtlanması mümkündür. Anılan İçtihadı Birleştirme Kararı sözleşmede taraf olan kişinin işlemde muvazaa savunmasında bulunamayacağı kuralının bir istinasıdır.” (Y. 14. HD. 05.10.2020 T., 2020/2738 E. – 2020/2713 K.)
SATIŞ BEDELİNİN DÜŞÜK GÖSTERİLMESİ HALİNDE ÖNALIM HAKKI
“….tapu harç ve giderlerinden kurtulmak amacıyla asgari seviyede gösterilen tapudaki değere itibar edilemeyeceği gerekçesiyle davalının bedelde muvazaa iddiası kabul edilmiş ise de, davalı tarafından satış bedelinin tapuda gösterilen miktardan fazla olduğu yasal delillerle kanıtlanamamıştır. Öte yandan, yukarıda da belirtildiği üzere, davalı dava konusu taşınmazlardaki pay satışlarına ilişkin satış akitlerinin tarafı olduğundan ve hiç kimse kendi muvazaasına dayanamayacağından davalının bedelde muvazaa iddiasında bulunması açıkça hakkın kötüye kullanılmasıdır. Bu durumda mahkemece, davalının bedelde muvazaa iddiası kabul edilerek, belirlenen önalım bedelinin verilen kesin süre içerisinde depo edilmesine ilişkin ara karara uyulmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi açık bir yanılgıya dayanmaktadır.” (Y. 7. HD. 08.02.2022 T. 2021/882 E. – 2022/799 K.)
SATIŞ BEDELİNİN DAVA AÇILMADAN ÖNCE ARTIRILMASI HALİNDE ÖNALIM HAKKI
“Kabule göre de; resmi satış sözleşmesine göre, davalı dava konusu taşınmazdaki 3/32 payı 21.7.2014 tarihinde toplam 4000 TL’ye satın almış; davalı tarafından dosyaya ibraz edilen Silifke Vergi Dairesinin 05.05.2015 tarihli, tapu harcı, pişmanlık zm açıklamalı, 1.390,00TL miktarlı vergi dairesi alındısına göre, davalının gerçek değer olarak ifade ettiği miktar üzerinden harcı tamamladığı anlaşılmıştır. Bu düzeltme işlemi, önalım davasının açıldığı 06.05.2015 tarihinden önce tamamlanmıştır. Davalı taraf, satış sözleşmesinde yer alan ve satış bedelinden kaynaklanan hatayı dava açılmadan önce yetkili merciye başvurmak suretiyle düzelttirmiştir. Buradaki mesele, davalı tarafın, dava açılmadan önce resmi olarak düzenlenen sözleşmedeki herhangi bir hatayı düzelttirmeye hakkı ve yetkisinin bulunup, bulunmadığı; eğer düzeltme yapılmış ise bu düzeltmenin sözleşme dışındaki üçüncü kişilere etki edip etmeyeceğidir. Taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan kaynaklanan daraltımlarından biri olan önalım hakkıyla ilgili yorumların ve değerlendirmelerin, mülkiyet hakkının özüne zarar verecek şekilde önalım hakkı sahibi lehine genişletilmesi doğru değildir. Bu nedenle, dava açılmadan önce gerçekleşen satış ve düzeltme işlemlerinin, bir bütün halinde ve hepsine eşit değer vererek mevcut durumun değerlendirilmesi gerekir. Önalım davasına konu satış sözleşmesine ve buradaki bilgilere dayanarak talepte bulunan davacının, dava açılmadan önce bu sözleşmedeki bir hatanın düzeltilmesine yönelik davalı işlemini kabul etmemesi 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Davanın 65.000 TL satış bedeli üzerinden kabulü gerekirken, 4000 TL üzerinden kabulü doğru görülmemiştir.” (Y. 14. HD. 27.02.2020 T. 2016/14090 E. – 2020/2342 K.)
SATIŞ BEDELİNİN YÜKSEK GÖSTERİLMESİ DURUMUNDA BEDEL TESPİTİ
“…Davacı, önalım bedelinin tapuda gösterilen değerden az olduğunu ileri sürerek bedelde muvazaa iddiasında bulunması halinde bu iddiasını kanıtlamalıdır. Davacı, satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasını her türlü delille ispatlayabilir. Ancak keşif ve bilirkişi raporu tek başına bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli değildir.” (14. HD. 20.02.2020 T. 2016/13106 E. – 2020/1541 K.)
“Somut olaya gelince; davacı vekili, dava dilekçesinde davalının, dava konusu payları 02.02.2015 tarihinde 39.420,00 TL bedelle satın aldığını, ancak önalım hakkının kullanılmasını önlemek amacıyla tapudaki toplam satış bedelinin 105.000,00 TL olarak gösterildiğini ileri sürerek davalı adına kayıtlı payın iptali ile adına tescilini istemiştir. Davalı, dava konusu payı, gerçek değerini ödeyerek satın aldığını, bedelde muvazaa yapılmadığını savunmuştur. Dosya kapsamına göre muvazaa iddiası kanıtlanamamıştır. Bu durumda mahkemece, iddia olunan bedel ile satış bedeli arasındaki fark üzerinden davada kendisini vekille temsil ettiren davalı yararına vekalet ücreti takdiri gerekirken bu hususlar dikkate alınmayarak hüküm kurulması doğru görülmemiş ve bu husus kararın bozulmasını gerektirmiş ise de yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden HUMK’nun 438/7 maddesi gereğince hüküm sonucunun aşağıdaki şekilde düzeltilerek onanmasına karar ve hüküm sonucunun aşağıdaki şekilde düzeltilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir.” (Y. 7. HD. 05.01.2022 T. 2021/6550E, 2022/145K.)
“….Kural olarak önalım bedeli, resmi satış sözleşmelerindeki bedeldir. Sözleşmenin tarafı olmayan davacının, bedelin düşük olduğu yönünde ileri sürdüğü iddiası her türlü delille ispat edilebilecek nitelikte ise de keşifte bilirkişinin belirlediği değer ve davalının mesleki tecrübesi tek başına bedelde muvazaayı ispatlamaya yeterli değildir. Davacı dayandığı deliller ile muvazaa iddiasını kanıtlayamamıştır.” (Y. 7. HD. 21.10.2021 T. 2021/509 E. – 2021/2130 K.)
ÖNALIM DAVASI DEVAM EDERKEN PAYIN DEVREDİLMESİ HALİNDE HANGİ BEDEL ÜZERİNDEN ÖNALIM HAKKI KULLANILACAĞINA DAİR
“….Bu gibi hallerde ilk satış bedeli ile ikinci satış bedeli farklı ise davacının hangi satış bedelinden sorumlu olacağı önem kazanır. Önalım davası açıldıktan sonra davaya konu payı satın alan kimse önalım davasının açıldığını bilerek kötü niyetle iktisap etmişse davacı daha düşük ise ilk satış sözleşmesindeki satış bedeli ile, aksi halde son satış bedeli ile sorumludur. Davacının davayı yönelttiği kimsenin kötüniyetli olduğunu iddia etmesi halinde bu iddiasını ispatlamakla yükümlüdür. İkinci satış fazla bedelle ilk satan paydaşa yapılmış ise o kimse ilk satışın tarafı olduğu için kötüniyetli olduğunun kabulü gerekir. Ayrıca kötüniyetin kanıtlanmasına gerek yoktur.” (Y. 7. HD. 06.01.2022 T. 2021/2053 E. – 2022/191 K.)
ÖNALIM BEDELİ HAKKINDA
“…Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.” (Y. 7. HD. 07.06.2022 T. 2021/7443 E. – 2022/4106 K.)
ÖNALIM DAVASINDA OBJEKTİF ARTIŞ TALEBİ VE SATIŞ BEDELİNİN NEMALANDIRILMASI
“…Aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlar ve enflasyon olgusu nedeniyle kurda meydana gelen değişikliklerin önalım bedelinin belirlenmesine etkisi olduğu kabul edilmelidir. Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedeline davacı tarafından muvazaa nedeniyle itiraz edilmesi, bu nedenle yargılamanın uzaması, önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle davacıyı, amaç dışında zenginleştirecek ve alıcı davalıyı da fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır. Dava konusu payın satış tarihi ile önalıma konu payın davacı adına tesciline yönelik karar tarihi arasında 11 yıl gibi uzunca bir sürenin geçmiş olması gözönüne alındığında bu durumun davacıyı amacı dışında zenginleştirdiği davalıyı da fakirleştirdiği ve bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.
Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır. Ne var ki; somut olayda önalım bedeli tensip tarihi itibariyle depo ettirilmemiş, satış tarihinden yaklaşık 11 yıl sonra mahkeme veznesine yatırılmasına ilişkin depo kararı verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir. Bu doğrultuda mahkemece, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 40.660,00 TL’nin tensip tarihi olan 03.03.2011 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenmeli, belirlenen bu miktardan depo edilen (nemalı veya nemasız) miktar ile nemalandırılmış ise nema miktarı çıkarıldıktan sonra aradaki farkın da depo edilmesine karar verilmelidir. Belirtilen eksiklik giderildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.” (Y. 7. HD. 12.01.2022 T. 2021/6365 E. – 2022/355K.)
“Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.” (Y. 7. HD. 24.02.2022 T. 2021/3105 E. – 2022/1407 K.)
“…Mahkemece yapılması gereken, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak; resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 159.598 TL’nin ön inceleme tarihi olan 18.01.2013 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenerek, bu miktardan depo edilen ve bankada mevcut bulunan (nemalı veya nemasız) miktar çıkarılarak aradaki farkın da depo edilen önalım bedeline ilavesi suretiyle karar vermektir.” (Y. 7. HD. 16.02.2022 T. 2021/6405 E. – 2022/1105 K.)
