1.Giriş
Kira sözleşmelerinde kiracının en önemli yükümlülüklerinden birisi de kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme ile ilgilidir.
Kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu; kiracının kiralanana zarar vermemesi, kiralananın sözleşmede kararlaştırılan amacına uygun ve itinalı kullanımı, kiracının kiraya verene, aynı kiralananda oturanlara veya komşulara saygılı davranması vs. hususları kapsar.
2. Mevzuat
TBK m.316 hükmü şu şekildedir: “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.”
3. Yargıtay Kararlarında TBK m.316
Kiracının Komşulara Rahatsızlık Vermesi Halinde Kira Sözleşmesinin Feshi
“Olayımıza gelince; Hükme esas alınan 02.09.2009 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralanan konut ve çatılı işyeri kira hükümlerine tabidir. Davacı davalının komşulara rahatsızlık verdiğinden ve akde aykırı davranışından dolayı kiralananın tahliyesini istemiştir. Davacının tanıkları davacının iddiasını doğrular mahiyette beyanda bulunmuşlardır. Öte yandan davacının delil olarak sunduğu Beykoz 2. Sulh Ceza Mahkemesinin 2013/78 E.-546 K. sayılı dosyasında davalı kiracının davacı kiraya verene tehdit suçundan mahkum olduğu anlaşılmaktadır.
Davalının bu eylemleri TBK’nın 316/2.maddesinde düzenlenen özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık teşkil eder. Bu gibi durumlarda kiracıya verilecek bir süre yararsız olacağından ve kiracının yukarıda yazılı kanun maddesinde açıklanan yükümlülüğe aykırı davranışı çekilmez bir hal aldığından kiralayanın yazılı bildirimle uyarı zorunluluğu bulunmamaktadır.
Bu nedenle davacı dava dilekçesinde tahliye istediğine tahliye istemi sözleşmenin feshini de kapsadığına göre akdin feshi ve tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir. “ (Yargıtay 6. HD., E. 2014/8692 K. 2014/11794 T. 3.11.2014)
“Olayımıza gelince; davalının, site sakinlerine yönelik tehdit edici sözler söylediğine ilişkin tanık beyanları ve dosya içeriği nazara alındığında, davalı kiracının eyleminin kiralananı açıktan fena kullanımını oluşturduğu, taraflar arasındaki kira ilişkisinin çekilmez hale geldiği, artık davacı kiraya verenden bu olumsuzluklara rağmen ilişkisine devam etmesinin beklenemeyeceği ve bu itibarla ihtar gerekmeksizin dava açılabileceği gözetilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 3. HD., E. 2017/4988 K. 2017/12944 T. 28.9.2017 )
Kiracının Kiraya Verene Hakaret Etmesi Sebebiyle Kiralananın Tahliyesi
“Olayımıza gelince; Hükme esas alınan 21.01.2011 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. TBK’nın 316/3.maddesinde düzenlenen özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu nedeniyle tahliye davalarında, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması halinde kiralayana, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmadan ve herhangi bir süre verilmeden fesih hakkı tanınmıştır.
Açıklanan bu kanun maddesi karşısında dava dilekçesinde belirtildiği gibi ve … Sulh Ceza Mahkemesi’nin 2012/485 sayılı dosyasında kiracının kiralayana sarf ettiği “ eğer şirket hesaplarını inceletirsen seni kurşuna dizdiririm” şeklindeki beyanları kira ilişkisinin çekilmez hale geldiğinin başlıca delilidir. Artık davacı kiralayandan bu olumsuzluklara rağmen ilişkisine devam etmesi beklenemez.” (Yargıtay 6. HD., E. 2015/3105 K. 2016/396 T. 26.1.2016)
“Açıklanan bu kanun maddesi karşısında dava dilekçesinde belirtildiği gibi ve Gazipaşa Asliye Ceza Mahkemesi’nin 2014/459 sayılı dosyasındaki tanık anlatımları ile desteklenen kiracının kiralayana sarf ettiği “senin kolunu kanadını kıracağım” şeklindeki beyanları ve küfür içerir söylemleri kira ilişkisinin çekilmez hale geldiğinin başlıca delilidir. Artık davacı kiralayandan bu olumsuzluklara rağmen ilişkisine devam etmesi beklenemez. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu 316/3.maddesindeki şartların oluştuğu kabul edilerek tahliyeye karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 6. HD., E. 2015/8992 K. 2016/308 T. 25.1.2016)
Kiracının Kiralanana Zarar Vermesi Halinde Kira Sözleşmesinin Feshi
“Taraflar arasında 01/09/2007 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi yapılmış ve kira sözleşmesi yenilenerek devam etmiştir. Davacı vekili, davalının kiralanana zarar verdiğini ve akde aykırı kullandığını ileri sürerek bu davayı açmıştır. TBK’nın 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Kiracıya süre verilmesi dava şartı niteliğindedir.
Dosyanın yapılan incelenmesinde davacının açıkça akde aykırılığa dayanmasına rağmen davalı kiracıya yasada belirtilen şekilde yazılı ihbarda bulunup en az 30 günlük süre vermediği belirgindir. Dolayısıyla mahkemece davanın reddine dair verilen karar usul ve yasaya uygun bulunmuştur.” (Trabzon BAM, 4. HD., E. 2020/552 K. 2020/567 T. 4.9.2020)
Kiracının Özenle kullanma Borcuna Aykırı Davranması ve Ölçülülük İlkesi
“Somut olayda TBK.nın 316. maddesinde belirtilen, kiracının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından kira ilişkisinin çekilmez hale geldiğinin kabulüne yeter delil bulunmamaktadır. Davacının dayandığı “tutanak” adlı belgeler kiracının komşulara her yönden rahatsızlık verdiğine ilişkin olup somut bir bilgi içermemektedir.
Davacı tanıklarının beyanlarında geçen kiracı ve ailesinin aile içi tartışmaları kiralananın tahliyesini gerektirecek ölçüde bir neden değildir. Kiralananın dışındaki apartmanın ortak mahallerine ahşaplardan odun yığması da akde aykırılık oluşturmadığı da değerlendirildiğinde, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 6. HD., E. 2013/10719 K. 2013/12541 T. 17.9.2013 )
“Somut olayda , dosya içerisindeki bilgi ve belgelere, mahkeme kararındaki gerekçeye, yasal gerektirici nedenlere, kesinleşen Pazar 2.Asliye Ceza Mahkemesinin 2017/220E.-362K.sayılı dosya içeriğine göre kiracı davalının fuhşa teşvik etmek veya yaptırmak veya aracılık etmek veya yer temin etmek suçundan 10 kez 2 yıl 1 ay hapis cezası ile cezalandırıldığının anlaşılmasına ve bu kapsamda kiralanan otelde fuhuş yapıldığının kesinleşmesine, kiracının bu eylemlerinin TBK 316.maddesinde belirtilen kiralananın özenle kullanımı borcuna aykırı davranma niteliğinde olup kiralananın açıktan açığa fena kullanımı durumunun sabit olması nedeniyle davalının kiralanandan tahliyesine ilişkin verilen kararında bir isabetsizlik bulunmamaktadır” (Samsun BAM, 6. HD., E. 2019/2101 K. 2019/2185 T. 10.5.2019)
4. Sonuç
Kira ilişkisinin devamı süresince kiracı; kiralananı özenli, dikkatli ve kira sözleşmesinde kararlaştırılan amacına uygun bir biçimde kullanmalı, kiralanana zarar vermemeli, ilgili kiralananda oturan kişilere, komşulara ve kiraya verene karşı saygılı davranmalı, somut durumun taraflarca çekilmez bir hâl almasına sebebiyet vermemelidir. Aksi halde kira sözleşmesinin feshi ve kiralananın tahliyesi talebi ile karşılaşabilecektir.
Av. Oktay Altunkaya
