Ülkemizde son dönemde yaşanan yüksek enflasyon, kira fiyatlarının olağan dışı şekilde artış göstermesi, paranın alım gücünün düşmesi ve konut kira artış oranlarının yüzde yirmi beş ile sınırlandırılması nedenleriyle halihazırda devam eden birçok kira sözleşmesinde kira bedelleri emsallerine göre oldukça düşük kalmıştır.
Bu halde kiraya veren tarafta ülkemizdeki mevcut yüksek enflasyon durumunu ileri sürerek kira bedelinde artış yapılması talepli olarak uyarlama davası açmaktadır. Yazımızda bu konu ile ilgili değerlendirmelerde bulunacağız.
Sözleşme hukukunun temel ilkelerinden birisi sözleşme ile bağlılık ilkesidir. Buna göre taraflar akdettikleri sözleşme hükümleri ile kural olarak her zaman bağlıdır. Dürüstlük kuralı uyarınca da taraflar yaptıkları sözleşmeye aykırı davranış ve taleplerde bulunamayacaktır.
Ancak yaşamın akışı içerisinde bazı olaylar sebebiyle kişilerin akdettikleri sözleşme maddeleri kısmen veya tamamen anlamsız hale gelebilecektir. Bu olağanüstü hallerde tarafların sözleşme maddelerinde değişiklik yapıp yapamayacağı hususu, özel hükümler saklı kalmak kaydıyla, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 138. maddesi kapsamında düzenlenmiştir.
Tarafların yaptıkları kira sözleşmesi maddelerinde uyarlama talep etmeleri halinde de genel anlamda TBK m.138 hükmü uygulanacak olup, ilgili maddede belirtilen şartların somut olayda varlığı halinde kira sözleşmesinin uyarlanması mümkün olacaktır.
Kanunda belirtilen şartların mevcut olması kaydıyla kira bedelinin uyarlanması mümkün olduğu gibi kira sözleşmesindeki diğer maddelerle ilgili de uyarlama yapılabilmesi mümkündür.
Öncelikle TBK m.138 gereğince uyarlama davası açılabilmesinin şartları şu şekildedir:
1-) Sözleşmenin yapıldığı tarihten sonra taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de kendilerinden beklenmeyen olağanüstü bir durum gerçekleşmelidir.
2-) Taraflarca öngörülmeyen olağanüstü durumun gerçekleşmesine uyarlama talep eden sebebiyet vermemelidir.
3-) Taraflarca öngörülmeyen olağanüstü durum sebebiyle sözleşme adaletinin bozulması ve sözleşmeye konu edimin ifasının istenmesi dürüstlük kuralına aykırılık oluşturacak şekilde uyarlama talep eden aleyhine değişmiş olması gerekir.
4-) Uyarlama talep eden taraf borcunu ifa etmemiş veya uyarlama talebi konusunda haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Buna göre herhangi bir nedenle uyarlama davası açılması halinde ilgili mahkeme tarafından yukarıda belirttiğimiz şartların somut olayda mevcut olup olmadığı değerlendirilecek ve buna göre bir karar verilecektir.
Konut ve çatılı işyeri niteliğinde olmayan taşınmazlar hakkında yapılan kira sözleşmelerinde, TBK m.138 hükmünde belirtilen koşulların mevcut olması ve sözleşme hükümleri saklı kalmak kaydıyla, ödenen kira bedeli emsallerine göre düşük kalmışsa kira bedelinde uyarlama davası açılarak kira bedelinde artış yapılması talebinde bulunulabilir. Bu konuda herhangi bir tereddüt bulunmamaktadır.
Konut ve çatılı işyeri niteliğindeki taşınmazlar hakkında yapılan kira sözleşmelerinde ise ayrıca bir değerlendirme yapılmalıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 344. maddesi kapsamında konut ve çatılı işyeri niteliğindeki kiralananlar hakkında yapılan kira sözleşmelerinde kira bedeli artış oranına ilişkin bir takım düzenlemeler yapılmıştır.
Buna göre konut ve çatılı işyeri niteliğindeki taşınmazlar ile ilgili yapılan kira sözleşmelerinde kira bedeli artış oranı tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamayı geçmemek koşuluyla belirlenebilecek ve geçerli olacaktır.
Kira sözleşmesinde beş yılın sona ermesinin ardından ve ilerleyen her beş yılın sonunda eğer kiralanan taşınmazın emsal kira değeri daha fazla ise taraflar kira tespiti davası açarak kira bedelinde TÜFE oranı, sözleşmede kararlaştırılan yüzde 10 gibi sınırlandırmalarla bağlı olmaksızın emsal kiralar da göz önünde bulundurularak daha fazla oranda bir artış yapılmasını isteyebilecektir.
Örneğin, konut niteliğindeki bir kiralanan hakkında yapılan kira sözleşmesinde kira bedelinin 3.000 TL belirlendiğini ve yıllık kira artış oranının yüzde 10 olarak kararlaştırıldığını varsayalım. Bu halde taraflar beş yıllık kira süresi boyunca yüzde 10 olarak kira bedelinde artış yapabilecektir. Bu oranın üzerinde yapılan kira artışları hukuken kesin hükümsüz olacaktır. Ancak kira sözleşmesinin 6. yılında kiraya veren taraf kira tespit davası açmak suretiyle bölgede emsal kira bedellerinin ortalama 10.000 TL olduğunu belirterek kira bedelinin bu kira değerine göre belirlenmesini mahkemeden talep edebilecektir.
Görüldüğü üzere TBK m.344 uyarınca konut ve çatılı işyeri niteliğindeki kiralanan taşınmazlarda beş yıllık kira süresi sona ermedikçe kira bedelinin sözleşmede kararlaştırılan kira artış oranının üzerinde (yasal kira artış oranlarını aşmamak kaydıyla) emsal kira değerlerine göre artırılması mümkün değildir.
Aynı şekilde, konut ve çatılı işyeri niteliğindeki kiralanan taşınmazlar hakkında yapılan kira sözleşmelerinde olağan koşullarda beş yıllık kira süresi sona ermediği sürece TBK m.138 uyarınca kira bedelinde uyarlama yapılması talebinde bulunularak da emsal kira bedellerine göre kira artışı yapılamayacaktır.
Ancak olağanüstü koşulların bulunduğu dönem ve olaylarda TBK m.138 gereğince şartlarının somut durumda mevcut olması kaydıyla beş yıllık kira süresi sona ermeden de kira bedelinde uyarlama talep edilebilecektir.
TBK m.138 hükmünün lafzı ve düzenlenme amacından da açıkça anlaşılacağı üzere uyarlama davası olağanüstü olay ve şartların bulunduğu zamanlarda açılabilecek, en son başvurulabilecek ve istisnai bir dava türüdür.
Peki, halihazırda ülkemizde mevcut olan yüksek enflasyon, serbest piyasa ortamında kira fiyatlarının artması, paranın alım gücünün azalması gibi olaylar kira sözleşmesinin tarafları için öngörülmeyen ve kendilerinden öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durum olarak değerlendirilebilir mi? Kira uyarlama davasının ne şekilde sonuçlanacağı ile ilgili bu soruya verilen cevap önem arz etmektedir.
Öncelikle belirtmemiz gerekirse; kira sözleşmesinin yapıldığı sırada mevcut olan koşullar sebebiyle ilerleyen süreçte uyarlama davası açılamaz. Bu halde tarafların TBK m.30 ve devamı maddelerince yanılma (hata) hükümlerine başvurması gerekecektir. Kira uyarlama davasının konusu kira sözleşmesi yapıldıktan sonra gerçekleşen olaylarla ilgilidir.
Yargıtay kararlarında, özellikle 2000 ve daha önceki yıllarda ülkemizde mevcut olan yüksek enflasyon sebebiyle açılan uyarlama davalarında, ülkemizde uzun yıllardır devamlı olarak ekonomik krizlerin, yüksek enflasyonun ve devalüasyonların yaşandığı, bu nedenle de sözleşme yapıldıktan sonra meydana gelen yüksek enflasyon durumunun kira sözleşmesinin tarafları için öngörülmez olarak kabul edilemeyeceği, dolayısıyla uyarlama davasının koşullarının oluşmadığı belirtilmiştir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, T. 07.05.2003, E. 2003/332 K. 2003/340, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, T. 28.11.2019, E. 2017/515 K. 2019/123;). Özellikle tacir olan taraflar yönünden yapılan değerlendirmelerde öngörülmezlik şartının daha dar olarak yorumlandığı görülmektedir.
Fakat ilgili kararlarda kanaatimizce yanlış bir bakış açısıyla değerlendirmede bulunulmuştur. Bir hukuk devletinde ekonomik olarak güven ortamının ve istikrarın sağlanması devletin görevi olup çeşitli sebeplerle ülkemizde meydana gelen ekonomik krizlerden toplumda yaşayan bireylerin sorumlu tutulması ve bu durumun olağanlaştırılması hukuken kabul edilebilir değildir.
Ayrıca 2003-2020 yılları arasında ülkemizde enflasyon görece düşük olarak seyretmiştir. 2021 yılı ve sonrasında ülkemizde meydana gelen yüksek enflasyon sebebiyle açılan uyarlama davalarında kiraya veren taraf için öngörülmezlik şartının meydana gelmemesi sebebiyle uyarlamanın koşullarının oluşmadığını belirtmek hukuken isabetli olmayacaktır.
Özellikle tarafların sözleşme konusu edimleri arasında dengenin aşırı oranda bozulduğu durumlarda kiraya veren tarafın kira bedelinde uyarlama veya sözleşmenin feshi talebinde bulunamaması halinde taraflar arasındaki uyuşmazlık çözülemeyecek ve bu durum farklı sorunlara da sebebiyet verebilecektir.
Bu anlamda konut ve çatılı işyeri niteliğindeki kiralananlar hakkında yapılan kira sözleşmelerinde kira bedelinde uyarlama yapılması talepli olarak açılan davalarda somut olay özelinde tarafların uyarlama talep etme sebepleri ayrı ayrı, objektif ve subjektif olarak incelenerek hakkaniyetli bir karar verilmelidir.
Av. Oktay Altunkaya
